Una nuova filosofia per l’immobiliare italiano

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Articolo tratto dal numero di agosto di Forbes Italia. 

Addio casa o ufficio di proprietà. Il futuro è l’affitto. E tanti saluti anche ai grattacieli come quelli del nuovo skyline di Milano, con le sue torri, le sue architetture moderne, il suo quartiere simbolo di Porta Nuova. Quello è già il passato. Si fa strada una nuova concezione di abitare e lavorare in ambienti non più costruiti ex novo, ma in spazi recuperati, ristrutturati e soprattutto dotati di servizi molto efficienti. Insomma il nuovo non si smonta, ma si fa avanti un futuro che poggia solide radici nel passato e prende lo slancio per essere ancora più innovativo. C’è da crederci se il principale alfiere di questa filosofia è proprio Hines, il gruppo indipendente internazionale che ha costruito gran parte della nuova Milano e adesso ha impostato una strategia completamente diversa. Il volante è in mano a Mario Abbadessa, un giovane manager napoletano di 34 anni, arrivato in Hines nel 2010 e diventato il country manager italiano, cinque anni dopo.

Oggi è il più giovane manager del gruppo immobiliare presente in 201 città e 24 Paesi con 111 miliardi di dollari di asset under management, inclusi 60 miliardi legati ai servizi fiduciari e 51 miliardi per servizi a terzi. Il suo portafoglio comprende 483 immobili per 199 milioni di metri quadri. Negli ultimi 24 mesi, sotto la guida di Mario Abbadessa, Hines ha investito un miliardo in diversi immobili nei centri storici delle principali città e ha costituito un fondo, per la prima volta in Italia, insieme a uno dei più grandi fondi pensione olandesi dedicato esclusivamente al mercato italiano, con l’obiettivo di investire un ulteriore miliardo di euro, soprattutto in ottica di immobili di pregio situati nei centri storici e destinati alla conversione in uffici e high street retail. Gli investimenti sono effettuati con una logica industriale di lungo termine e in conformità con i più alti standard internazionali in termini di efficienza e sostenibilità.

Mario Abbadessa è stato scelto da Forbes Italia per la copertina del numero di agosto 2018

“In passato ci sono stati interventi importanti come Porta Nuova, che sono serviti a ricucire alcune zone della città, ma crediamo che il futuro non sia più quello”, dice Abbadessa. “Il futuro che noi vediamo in tutte le varie capitali mondiali è quello della riqualificazione dei centri storici, che sono il vero vantaggio dell’Italia e l’elemento distintivo rispetto ad altre realtà nel mondo, anche se sono stati un po’ abbandonati dai developer immobiliari perché hanno volumi complessi, richiedono particolari investimenti. E poi, diciamolo, una ristrutturazione, anche se ben fatta, offre meno visibilità a un architetto, rispetto ad un grattacielo”. Hines ha fatto operazioni che sono passate quasi inosservate, ma d’importanza vitale per la rinascita e il rilancio del centro storico di Milano. E così Abbadessa srotola la mappa degli interventi: in Via Broletto 20-22, il palazzo del 1400 era l’ex sede di Gucci ed è diventato l’head quarter dello studio legale Legance. L’ex sede di Luxottica in via Orefici diventerà il quartier generale della Banca Rotschild, gli immobili di piazza Cordusio dell’ex Fondiaria Sai presto ospiteranno il primo flag ship italiano della Uniqlo. E poi ha comprato Via Dante 16, via Mazzini con l’ex sede della Banca Agricola, la Torre Liberty in piazza Liberty, il palazzo della ex Banca di Roma in piazza Edison.

Mario parla con entusiasmo dei suoi programmi. “La nostra visione del mondo e la mia prerogativa quando ho preso il mandato della sede italiana hanno coinciso con l’opportunità di poter riqualificare edifici esistenti con degli standard internazionali in termini di sostenibilità energetica ed efficienza”, racconta. “E devo dire con grande soddisfazione, perché negli ultimi due anni abbiamo investito in immobili per un valore attuale di 1,7 miliardi e siamo pronti a mettere sul piatto un altro miliardo. Finora tutti i nostri interventi sono andati molto bene e l’investimento è stato valorizzato al doppio. Attenzione: noi non investiamo per rivendere, ma in un’ottica di lungo termine. Il nostro obiettivo è intervenire in una posizione per 30 anni per avere revenues costanti in modo da poter remunerare i nostri investitori, che sono fondi pensione tedeschi, americani o giapponesi”.

Piazza Gae Aulenti, Milano

Secondo Abbadessa l’Italia è un Paese politicamente più fragile rispetto ad altri, ma ha delle città davvero speciali dove sicuramente Milano è la punta di diamante. Anche Firenze ha dimostrato di poter essere un piccolo gioiellino, senza dimenticare la fortissima decorrelazione con l’economia locale: “Basta pensare che nel nostro immobile in via Tornabuoni, il 50 per cento delle carte di credito usate dai clienti è cinese: significa che non stiamo scommettendo sul palazzo ma sulla Cina, sull’Arabia Saudita, sull’America, sulla Germania, che in posizioni come Firenze ci saranno sempre. Anche Roma è un mercato molto interessante, ma diciamo che Firenze è più accessibile. Milano e Firenze sono le piazze dove prevediamo uno sviluppo più importante anche se Milano, che vale dieci volte Firenze, è una città che guarda negli occhi Monaco, Londra, Parigi”.

Il futuro per Mario Abbadessa e Hines significa quattro cose: riprendere dei fabbricati che ci invidia tutto il mondo, ma che oggi sono inadeguati per essere la casa dei vari brand retail e dei vari uffici nel mondo, ristrutturarli rendendoli sostenibili da un punto di vista energetico ed efficienti.

Piazza Edison, Roma

“Noi non crediamo più nelle case di lusso in vendita”, dice Abbadessa, “non crediamo proprio più al concetto di in vendita ma abbiamo creato un segmento che si chiama Living che è residenziale in affitto. Lo abbiamo creato prima di tutto per gli studenti: stiamo sviluppando due studentati alla Bocconi che daranno 1400 posti letto con standard internazionali, come abbiamo fatto a Londra, dove oltre il 50% delle superfici non genera reddito ma è fatto di spazi comuni, biblioteca, sala cinema, palestra: ne potranno usufruire tutti gli studenti della Bocconi anche quelli che non vengono a dormire da noi. Lo stesso concetto lo stiamo sviluppando per i senior living: vogliamo entrare nel mercato delle residenze per anziani, non rsa (residenze sanitarie assistenziali ndr), intendo residenze per persone autosufficienti, che possano anche avere a disposizione un presidio medico di base. Quello che ci interessa, però, non è curare l’anziano da un punto di vista fisico ma mentale. Secondo molte ricerche, gli anziani che vivono in comunità hanno una longevità superiore del 15% rispetto a chi è andato in un ospizio o è vissuto dalla famiglia come un peso”. Infine i micro living: affitti di breve periodo pensati appositamente per professionisti che si spostano da una città all’altra e hanno esigenza di fermarsi e lavorare in un posto completo di servizi per pochi giorni.

Rendering degli esterni dell’immobile acquistato da Hines in Piazza Cordusio, Milano
Rendering degli interni dell’immobile acquistato da Hines in Piazza Cordusio, Milano

Insomma l’affitto è la nuova parola d’ordine per Hines. E non è uno slogan visto che proprio Abbadessa ha scelto di vivere in affitto secondo il concetto di non usare metri quadrati ma servizi. “Mi sarei potuto permettere di comprare casa a Milano. Ma non l’ho fatto perché oggi non è più la persona che vive in funzione della casa, ma la casa che deve essere funzionale alle esigenze delle persone. Quando la mia casa non sarà più funzionale alle mie esigenze, la cambierò e non sarò obbligato a vivere tutta la vita nello stesso posto o magari in una casa troppo grande o troppo piccola per la mia famiglia”.

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