Articolo di Giacomo Morri, associate professor of Practice and Faculty Deputy in Corporate Finance & Real Estate, Sda Bocconi School of Management
Diversamente da altri mercati europei, negli ultimi anni, nonostante i bassi tassi di interesse, in Italia i valori immobiliari non sono incrementati significativamente se non in alcune città principali. Diversamente, nella gran parte del Paese, i canoni di locazione sono aumentati, a volte anche in misura considerevole, anche in città con mercati immobiliari depressi. In Italia gli immobili residenziali offerti in locazione rappresentano una quota marginale delle soluzioni abitative. Si tratta di un mercato poco evoluto e per la gran parte gestito da privati, spesso in maniera scarsamente professionale e con un’offerta di bassa qualità. Quali sono pertanto le ragioni di questo aumento dei canoni? Fornire una risposta univoca è difficile, ma certamente occorre considerare diversi fattori che ci consentono di comprendere la scarsa offerta del residenziale in locazione e altri che recentemente hanno contribuito a una sua ulteriore contrazione a fronte di un aumento della domanda.
Il mercato residenziale in Italia è da sempre caratterizzato da un elevato tasso di proprietari utilizzatori, pari al 79,5% secondo il dato Istat riferito al 2021, valore tra i più elevati nei Paesi sviluppati. Ci sono ragioni culturali che hanno spinto gli italiani ad acquistare casa, come il desiderio di tramandare l’abitazione ai figli, ma anche storiche, come la legge 392/78, anche nota come legge Equo Canone che, seppure con intento contrario, ha enormemente ridotto le abitazioni nel mercato della locazione, spingendo di fatto le famiglie all’acquisto. Inoltre, fino alla metà degli anni ’90, a causa dell’alta inflazione e della scarsa accessibilità agli investimenti finanziari, il mattone è sembrato un ottimo investimento per le famiglie che, oltre ad acquistare la propria abitazione, quando hanno potuto, hanno investito in immobili da concedere in locazione.
Il tema degli investitori
Gli immobili residenziali si differenziano notevolmente da quelli commerciali in quanto sono un bene primario e la domanda è meno sensibile al ciclo economico. Per tale ragione, nei Paesi anglosassoni, ma anche in Germania e Svizzera, sono presenti investitori che gestiscono professionalmente decine di migliaia di appartamenti, investimento considerato a bassa rischiosità proprio per la rigidità della domanda e per la diversificazione su numerosi clienti. In Italia, invece, gli investitori professionali, se non in passato quando obbligati da normative specifiche, hanno scarsamente investito nel residenziale da destinare alla locazione per numerose ragioni. Tralasciando i rischi reputazionali ed economici di un contenzioso con una famiglia, vi sono anche altre ragioni economiche. In primo luogo, lo stock di immobili residenziali non frazionati è molto ridotto, rendendo difficile l’investimento in immobili che non siano di nuova costruzione.
Ma in tal caso, è spesso molto più vantaggiosa la vendita frazionata. In secondo luogo, i valori di acquisto, complice anche l’alta propensione all’acquisto delle famiglie, rendono i rendimenti da locazione comunque poco interessanti rispetto al rischio. In terzo luogo, e non necessariamente in ordine di importanza, la fiscalità è svantaggiosa: senza entrare in tecnicismi, è sufficiente richiamare l’indeducibilità dell’Iva sugli investimenti e sui costi che riduce enormemente i rendimenti per un operatore professionale.Il mercato delle locazioni residenziali è in larghissima parte gestito da privati spesso non in modo professionale.
Le famiglie preferiscono acquistare
In molti casi, le unità immobiliari sono di bassa qualità, non ristrutturate recentemente e con scarsa efficienza energetica. Conseguentemente, molte famiglie che ne hanno la possibilità, preferiscono l’acquisto rispetto all’alternativa della locazione. Recentemente, gli incentivi fiscali alla ristrutturazione hanno reso conveniente la ristrutturazione di vecchie unità residenziali. Anche grazie a tassi di interesse molto bassi e alla grande liquidità, molte famiglie per utilizzare abitazioni di qualità hanno acquistato e ristrutturato vecchi immobili, sottraendoli al mercato della locazione. I numeri delle compravendite nel 2022 sono stati i più alti dell’ultimo decennio, non lontane dal precedente picco registrato poco prima della crisi del 2008.
La pandemia ha avuto un forte impatto sul turismo, ma al tempo stesso ha creato anche un effetto di domanda latente che sta trovando risposta con un aumento considerevole dei flussi turistici. Già da tempo le piattaforme on-line avevano reso semplice la trasformazione di unità residenziali in offerta di alloggio per brevi periodi, ben più redditizie e prive di rischio di insolvenza o di contenzioso. Con la ripresa del turismo questa opzione sta contribuendo notevolmente, specialmente nelle città a maggior vocazione turistica, a sottrarre unità all’offerta di locazioni residenziali tradizionali. Inoltre, la recente forte inflazione, ha contribuito a tale fenomeno, dal momento che per le locazioni di breve termine le tariffe si adeguano immediatamente. L’inflazione sta avendo un ulteriore effetto negativo.
Le cause dell’aumento dei canoni
Infatti, essendo gran parte delle unità sul mercato delle locazioni di proprietà di privati, questi hanno un vantaggio fiscale notevole nell’opzione per la cedolare secca: tuttavia, questo implica la non possibilità di adeguare all’inflazione il canone degli anni successivi, con l’effetto che l’offerta ha già anticipato le aspettative di inflazione traducendole in maggiori canoni richiesti. Infine, l’aumento del costo del denaro e la maggior selettività da parte delle banche nella concessione del credito hanno avuto un ovvio ed evidente effetto negativo sui mutui destinati all’acquisto della casa. A parità di reddito quindi, l’accessibilità alla proprietà immobiliare si è ridotta, costringendo una parte delle famiglie a dover rinunciare all’acquisto e a ripiegare sulla locazione per soddisfare le proprie esigenze abitative.
In conclusione, in un mercato scarsamente sviluppato quale quello della locazione residenziale in Italia, con una bassa offerta frazionata tra privati e con la pressoché totale assenza di investitori professionali, le possibili spiegazioni all’aumento dei canoni di locazione si possono ritrovare in una repentina riduzione dell’offerta con l’uscita dal mercato di quegli immobili venduti per ristrutturazione, per lo spostamento dell’offerta verso le locazioni brevi, per le aspettative di inflazione, nonché per una ripresa della domanda derivante dalla maggiore difficoltà nell’acquisto a causa dell’aumento dei tassi sui mutui.
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