Domanda che frena, mutui ai massimi da 15 anni: gli Stati Uniti temono un nuovo crollo del mercato immobiliare

mercato immobiliare
(foto Joe Raedle/Getty Images)
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Nel 2000, mentre Wall Street continuava ad aggiornare record, Robert Shiller, professore di economia dell’università di Yale, pronosticò lo scoppio della bolla delle dot com. Quattro anni dopo fece lo stesso con il crollo del mercato immobiliare statunitense, che nel 2008 avrebbe innescato la Grande Recessione.

All’inizio di agosto, mentre il boom dei prezzi delle case registrato negli Stati Uniti durante la pandemia frenava, Shiller, che nel frattempo ha vinto il premio Nobel, ha parlato a Yahoo Finance. “I prezzi non scendono dalla recessione del 2007-2009”, ha detto. “Ora lo scenario è quasi altrettanto brutto”.

Ad alimentare i timori arrivano ora i dati di Redfin, società statunitense di brokeraggio immobiliare: oggi il mutuo costa agli americani il 15% in più rispetto a metà agosto e il 50% in più rispetto a un anno fa. Secondo la società di emissione di mutui Freddie Mac, il tasso per un mutuo a 30 anni, che a inizio agosto era del 4,99% e a settembre 2021 del 3,01%, è arrivato al 6,7%: il valore più alto degli ultimi 15 anni. Secondo la Mortgage Bankers Association, l’associazione nazionale degli operatori del settore, la richiesta di nuovi mutui è ai livelli più bassi dal 2000.

Che cosa significa l’aumento dei tassi

L’aumento dei tassi sui mutui statunitensi è dovuto in gran parte alle mosse della Federal Reserve. Pochi giorni fa la banca centrale americana ha alzato i tassi di interesse di 75 punti base (0,75%) e li ha portati al 3,25%, il massimo dal 2008. Una misura che vuole raffreddare la domanda e controllare l’inflazione, ai livelli più alti degli ultimi 40 anni. Intanto l’economia statunitense è entrata in recessione tecnica, cioè ha registrato due trimestri consecutivi di contrazione del prodotto interno lordo: dopo il -1,6% dei primi tre mesi del 2022, ha perso lo 0,6% nel secondo.

“È il peggiore momento per comprare una casa da molto tempo”, ha dichiarato a Marketplace Chris Mayer, docente della Columbia Business School. Se Mayer ha ragione, la domanda è destinata a calare, e così i prezzi. Per rendersi conto di che cosa potrebbe significare basta un numero: il mercato americano dei mutui vale 18mila miliardi di dollari.

Anatomia di una bolla

Secondo un’analisi di Fortune, una bolla immobiliare richiede tre elementi. Il primo, la speculazione, è già presente. Attom, società che fornisce dati sul settore, ha rilevato che il cosiddetto home flipping – l’acquisto di una casa che viene poi rivenduta poco dopo a un prezzo maggiore – è ai livelli più alti del XXI secolo. E mentre i prezzi salivano, si sono moltiplicate le cosiddette spec homes (speculative homes, ‘case speculative’), cioè case costruite prima ancora di trovare un compratore.

Il secondo elemento è la sopravvalutazione degli immobili. Dallo scoppio della pandemia, i prezzi delle case negli Stati Uniti sono aumentati del 42% (l’indice che li misura, il Case-Shiller, deve la metà del nome allo stesso Robert Shiller). Nell’ultimo anno la crescita è stata del 20,4%, contro il 4,8% dei salari nel settore privato. Come spiega un’altra analisi di Fortune, “la disconnessione tra reddito e prezzi delle case è la ricetta perfetta per un ritorno della sopravvalutazione”. Uno studio di Moody’s su 400 mercati immobiliari statunitensi ha concluso che il valore mediano della sopravvalutazione delle case è del 23%, anche se esistono grandi differenze tra una regione e l’altra.

Il terzo elemento – quello che per ora manca – è il crollo dei prezzi. “La Borsa Merci di Chicago ha un mercato dei future sui prezzi delle case, che ora è in calo”, ha detto Shiller. “La previsione è che i prezzi scenderanno di poco più del 10% entro il 2024 o il 2025. È una buona stima”. Solo la Grande Depressione e la Grande Recessione hanno visto cali di questa portata.

“La tempesta perfetta”

Anche l’analista Ivy Zelman riuscì ad anticipare di anni lo scoppio della bolla immobiliare del 2008. Per quella previsione si guadagnò il soprannome di Poison Ivy, come la cattiva di Batman. Anche questa volta è tra i pessimisti: prevede un calo dei prezzi delle case dell’8,8% tra il 2022 e il 2024.

“Potrebbe esserci una bolla immobiliare”, ha confermato a Fortune Enrique Martínez-García, economista della Federal Reserve Bank di Dallas. “Le prove suggeriscono che ci sia. È come la storia dell’anatra: se cammina come un’anatra e ha l’aspetto di un’anatra, è probabile che sia un’anatra”.

José Torres, economista della multinazionale Interactive Brokers, in un’intervista a Business Insider si è spinto a parlare di una “tempesta perfetta” in arrivo. Secondo Torres, i prezzi inizieranno a scendere all’inizio del 2023 e potrebbero crollare anche del 25% nel giro di qualche anno. Colpa di “un ritmo di costruzione ai livelli più alti da decenni e di una domanda in diminuzione”.

Secondo l’agenzia Fitch, in uno scenario economico negativo i prezzi potrebbero calare anche del 10-15%.

Le differenze con il 2008

Molti altri esperti, però, non sono d’accordo con Shiller. Innanzitutto perché, dopo l’approvazione del Dodd-Frank Act voluto da Barack Obama nel 2010, i criteri per la concessione di mutui sono diventati più stringenti. Di conseguenza, dovrebbe venire meno la causa principale della crisi di 14 anni fa: la proliferazione dei cosiddetti mutui sub-prime, cioè  quasi inesigibili.

Le finanze degli americani, poi, sembrano più solide. Il totale delle spese per i mutui, che nel 2007 rappresentava il 7,2% dei redditi degli americani, oggi è al 3,8%. Per l’istituto Center for American Progress, inoltre, una delle cause del crollo del 2008 fu la diffusione di mutui a tassi variabili. Debiti che, in caso di aumento dei tassi, potevano diventare impossibili da onorare. Quando iniziò la Grande Recessione, riporta la Cnbc, i mutui a tasso variabile erano il 36% del totale. Oggi sono solo l’8%.

Come ha raccontato Michael Lewis nel libro La grande scommessa, poi, uno degli elementi che spinsero Michael Burry a sospettare il crollo del mercato immobiliare fu l’incremento delle frodi ipotecarie. Mutui non pagati, garanzie fasulle. Al culmine della crisi, il tasso di frodi arrivò a superare l’11%. Negli ultimi mesi si è mantenuto intorno al 2%.

Il partito degli ottimisti

Anche per questo Daryl Fairweather, economista di Redfin, ha dichiarato a Newsweek che, in caso di recessione, il calo dei prezzi sarà tra il 2 e il 4%. “La Grande Recessione è stata un’eccezione”, ha detto. “I prezzi delle case crollarono del 20% circa, ma accadde perché la recessione iniziò con il collasso del mercato immobiliare. Non fu la recessione a causare il collasso del mercato immobiliare, insomma, ma viceversa”.

È dello stesso parere William Wheaton, professore del dipartimento di economia del Massachusetts Institute of Technology. “Penso che ci sarà una frenata dell’aumento dei prezzi, magari un appiattimento della curva, ma non mi aspetto niente di paragonabile al 2008”, ha affermato sempre a Newsweek. “Non c’è alcuna vera crisi. È solo che il credito è diventato più caro dopo essere stato molto, molto a buon mercato per tre anni”.

Goldman Sachs, al pari di altre società del settore, si aspetta una frenata del mercato nell’immediato, ma un aumento dei prezzi delle case nei prossimi anni: +1,8% nel 2023, +3,5% nel 2024, +3,8% nel 2025. 

Il mercato immobiliare nel resto del mondo

Lo scenario europeo non è molto diverso da quello statunitense. A luglio la Banca centrale europea ha alzato il costo del denaro per la prima volta dal 2011, per poi incrementarlo ancora l’8 settembre. Per quanto riguarda i tassi sui mutui, la stessa Bce ha fatto sapere di avere registrato, nel primo semestre del 2022, “l’aumento più forte mai rilevato su sei mesi”. Il bollettino citava anche un modello secondo il quale a un aumento di un punto percentuale dei tassi sui mutui corrisponde, entro due anni, un declino dei prezzi immobiliari del 5% e un calo degli investimenti dell’8%.

A giugno Bloomberg ha pubblicato un’analisi intitolata Bubble bursting: ‘Lo scoppio della bolla’. Lo studio segnala che alcuni parametri significativi – per esempio il rapporto tra i prezzi delle case e gli affitti, o quello tra i prezzi delle case e i redditi – sono più alti rispetto al 2008 in 19 paesi Ocse. Segno che i prezzi delle case sono fuori scala rispetto ad altri indicatori economici. “Se tutto questo non rende certa una crisi del mercato immobiliare, costituisce tuttavia un motivo di debolezza”, si legge.

L’analisi contiene anche una classifica dei paesi più a rischio. Gli Stati Uniti sono al settimo posto, alle spalle di Nuova Zelanda, Repubblica Ceca, Ungheria, Australia, Canada e Portogallo. L’Italia è uno dei paesi più sicuri: è 29esima su 30.

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