20 anni e 20 miliardi dopo l’11 settembre, il World trade center è ancora un cantiere aperto

World trade center
(foto Spencer Platt/Getty Images)
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Questo articolo è apparso su Forbes.com

La mattina dell’11 settembre 2001, Larry Silverstein, imprenditore del settore immobiliare nato a Brooklyn, si stava vestendo per andare a lavorare al World trade center quando sua moglie, Klara, gli ricordò un appuntamento dal dermatologo. Vent’anni più tardi, Silverstein racconta che quel momento gli ha salvato la vita.

“Se Klara non si fosse preoccupata ogni giorno per la mia salute, oggi non sarei qui”, ha detto a Forbes il 90enne Silverstein.

Solo sei settimane prima, assieme e un gruppo di investitori di minoranza, aveva ottenuto dall’Autorità portuale di New York e del New Jersey (una joint venture tra gli stati di New York e del New Jersey per la gestione di infrastrutture dei trasporti) un contratto d’affitto di 99 anni per le Torri gemelle. Dieci giorni dopo gli attacchi che rasero al suolo le torri del World trade center e uccisero 2.753 persone, l’imprenditore newyorkese tenne una conferenza stampa in cui dichiarò la sua intenzione di ricostruire. Respinse le proposte del sindaco di allora, Rudy Giuliani, e del suo successore, Michael Bloomberg, di trasformare l’intero sito in un memoriale o in un quartiere residenziale. Decise invece che il solo modo per andare avanti era di provare a riportare l’area a ciò che era: un fiorente distretto degli affari.

“Dopo l’11 settembre, ci fu un grande dibattito su che cosa costruire al World trade center”, ricorda Silverstein. “Quella discussione incarnava lo spirito di New York: appassionata, chiassosa e litigiosa. Una cosa, però, era chiara: il nuovo World trade center doveva essere molto più di ciò che era stato il vecchio”.

Ci vollero 99 giorni per spegnere tutti gli incendi di Ground zero e più di due anni prima di iniziare a lavorare alla prima delle nuove torri, 7 World trade center, nel novembre 2003. Dopo vent’anni e 20 miliardi di dollari tra investimenti pubblici e privati, Lower Manhattan ha fatto molta strada rispetto a uno dei giorni più bui della storia di New York City.

Ciò che poteva sembrare impossibile all’indomani degli attacchi – ricreare un vivace quartiere commerciale nel cuore di Manhattan – non solo è diventato realtà, ma ha rappresentato anche un discreto successo finanziario. Forbes stima il valore totale degli edifici completati (One, 3, 4 e 7 World trade center), che ospitano più di 40 inquilini, in più di 11 miliardi di dollari. Silverstein, i suoi partner e la Port authority devono circa 3,3 miliardi di dollari di debiti sulle proprietà, detenuti sotto forma di Liberty bond esentasse, il cui termine per il pagamento è fissato al 2100.

Larry Silverstein
Larry Silverstein (al centro) all’inaugurazione del 3 World trade center (foto Spencer Platt/Getty Images)

La cifra di 11 miliardi di dollari supera di molto i 3,2 che Silverstein pagò nel giugno 2001 (equivalenti a 4,9 di oggi, se si considera l’inflazione) e i 4,6 che ricevette dall’assicurazione in seguito al disastro. Tuttavia, resta ben al di sotto dei 20 miliardi riversati nel progetto da investitori pubblici e privati dal 2001 a oggi. Quella somma include i 4 miliardi spesi dalla Port authority e dalla Federal transit administration (agenzia del Dipartimento dei trasporti statunitensi che fornisce assistenza finanziaria e tecnica ai sistemi di trasporto pubblico locale) per l’hub dei trasporti Oculus e il miliardo investito nella Memorial plaza e nel Memorial museum. Altri 3 miliardi sono andati in infrastrutture sotterranee, strade, servizi pubblici e spazi aperti. Secondo Lynne Sagalyn, professoressa della Columbia business school che ha scritto un libro sugli sforzi per la ricostruzione, le spese totali saliranno fino a 26,2 miliardi di dollari. Mancano infatti ancora 2 World trade center, una torre destinata agli uffici per la quale Silverstein cerca affittuari, e 5 World trade center, che diventerà un immobile residenziale ed è frutto di una joint venture tra Silverstein e Brookfield properties. Una volta che tutto sarà completato – persone vicine al progetto stimano che serviranno ancora cinque anni – la superficie totale degli uffici sarà di circa 1,1 milioni di metri quadrati, vicina agli 1,2 milioni del vecchio complesso.

One World trade center, che sovrasta tutti gli edifici alla simbolica quota di 1.776 piedi di altezza (il 1776 è l’anno della Dichiarazione d’indipendenza degli Stati Uniti), ovvero 541 metri, è diventato un’icona dello skyline di New York sin dalla sua inaugurazione, nel 2014. La Durst organization, di proprietà della famiglia dei Durst (8,1 miliardi di patrimonio secondo Forbes), ha acquistato nel 2010 una quota del 10% del progetto dalla Port Authority, che ancora detiene il resto, per 100 milioni di dollari. Silverstein ha rinunciato ai diritti per lo sviluppo della torre nel 2006, in un accordo che ha garantito il finanziamento pubblico per il resto del progetto. La torre, inizialmente discussa, è oggi affittata al 90% e ospita 8mila dipendenti di società come il gigante dell’editoria Condé Nast e la società di rating del credito Moody’s.

“Alcune persone ritenevano che l’edificio non dovesse essere costruito e che al suo posto dovesse sorgere un memoriale per i morti dell’11 settembre”, racconta Jordan Barowitz, vice president of public affairs della Durst organization, che ha contribuito a mettere insieme il progetto della torre. “Alcuni pensavano che fosse uno spreco. È stato davvero gratificante vedere che il sito è tornato a essere parte della città. Rendere di nuovo il centro città un distretto pieno di uffici creativi è stato parte integrante del successo di New York negli ultimi due decenni”.

9/11 memorial World trade center
Il 9/11 Memorial del World trade center (foto David Handschuh-Pool/Getty Images)

Oltre a One Wtc, anche altre tre delle cinque torri progettate nel 2003 – 3, 4 e 7 – sono aperte e quasi completamente affittate, con inquilini che vanno da Spotify a Uber, fino a Moët Hennessy e Morningstar. Silverstein properties possiede tutta la torre 7 e quote significative della 3 e della 4, assieme a investitori di minoranza che includono la più ricca famiglia del settore immobiliare d’America, i Goldman (13,2 miliardi di patrimonio secondo Forbes).

Oggi Lower Manhattan è più di un semplice quartiere di uffici: quasi 18 milioni di persone hanno visitato il Memorial museum dell’11 settembre dalla sua apertura, nel 2014. L’Oculus – il centro commerciale e di transito progettato dall’architetto spagnolo Santiago Calatrava – ha aperto in tempo per il 15esimo anniversario degli attacchi, nel 2016. Riempito con 3mila tonnellate di marmo italiano estratto nelle Alpi, la sua struttura scheletrica è in netto contrasto con i grattacieli costellati di pannelli di vetro che torreggiano poco lontano e con le lastre di granito dello Zimbabwe e della Sardegna che rivestono le pareti e i pavimenti del suo vicino più prossimo, 3 World trade center. Prima che la pandemia da Covid-19 frenasse il flusso dei pendolari, almeno 250mila persone passavano dalla stazione ogni giorno: più del triplo delle 70mila che andavano avanti e indietro dalle torri del World trade center prima dell’11 settembre.

Oculus World trade center
L’Oculus di Santiago Calatrava (foto Chip Somodevilla/Getty Images)

“In fin dei conti, la nostra visione era quella di creare una versione migliore di New York”, afferma Silverstein. “Quella visione oggi è una realtà. Ora il World trade center è tornato a essere un luogo vitale, uno spazio pubblico dinamico con un’architettura senza tempo”.

La prima proposta di creare un World trade center all’estremità meridionale di Manhattan fu formulata nel 1946, appena un anno dopo la fine della Seconda guerra mondiale. Harry Truman era ancora presidente quando i legislatori dello stato di New York istituirono la World trade corporation per valutare la costruzione del World trade center. Ci vollero altri 12 anni, fino al 1958, per arrivare all’ingaggio di uno studio di architettura per sviluppare un piano per il nuovo complesso. David Rockefeller, presidente di Chase bank e rampollo della famiglia Rockefeller (il cui patrimonio è oggi di 8,4 miliardi), fondò quell’anno la Downtown lower Manhattan association per guidare un progetto che avrebbe cambiato il volto di Lower Manhattan.

Nel 1960, la Downtown lower Manhattan association presentò un piano per lo sviluppo di 465mila metri quadrati di uffici lungo l’East river, che sarebbero costati 250 milioni di dollari (2,3 miliardi del 2021). Già nel 1962, quando la Port authority spostò il progetto in quello che sarebbe stato il sito definitivo, delimitato da West, Church, Liberty e Vesey street, il prezzo stimato era cresciuto fino a 280 milioni di dollari (2,5 miliardi di oggi). Una cifra così elevata che Minoru Yamasaki, l’architetto incaricato di progettare gli edifici, pensò a un errore di battitura quando lo vide per la prima volta.

Tredici isolati di edifici più bassi furono distrutti per fare spazio al nuovo World trade center a partire dal 1966. La costruzione della torre nord cominciò nel 1968. Quando il complesso finalmente aprì, nel 1973, i due edifici erano i più alti al mondo: superavano anche il loro rivale cittadino, l’Empire state building. I costi di costruzione delle gigantesche strutture d’acciaio erano lievitati fino a 900 milioni di dollari, corrispondenti a 5,5 miliardi di oggi.

Inizialmente criticate ed etichettate come frutto della vanità di Rockefeller e di suo fratello Nelson, che all’epoca era il governatore repubblicano dello stato di New York, le torri divennero alla fine elementi popolarissimi dello skyline cittadino. È stato calcolato che le torri sono apparse in più di mille film, tra cui King Kong, Mamma, ho riperso l’aereo e il primo film di Superman, nel 1978.

Torri gemelle
Le Torri gemelle nel 1974 (foto Peter Keegan/Keystone/Getty Images)

Gli inquilini del World trade center all’epoca degli attacchi rispecchiavano lo status di capitale mondiale della finanza di New York: la Bank of America e la società di servizi finanziari Cantor Fitzgerald avevano uffici nella torre nord; la Borsa di New York e Morgan Stanley nella torre sud; Credit Suisse First Boston, Salomon Smith Barney, il Dipartimento del commercio statunitense e American express erano nei palazzi 5, 6 e 7 World trade center. Tutti edifici distrutti l’11 settembre.

Oggi, il World trade center ricostruito riflette i cambiamenti dell’economia newyorkese dal 2001 a oggi. Alcuni degli inquilini che occupavano le vecchie Torri gemelle non esistono più o sono diventati irrilevanti negli ultimi vent’anni: da Lehman brothers, protagonista del famigerato collasso del 2008, all’inizio della crisi finanziaria, fino a Xerox, che ha visto le sue macchine omonime cadere in disgrazia con l’ascesa di internet. Al loro posto, nelle nuove torri, c’è un’ampia gamma di società multinazionali e di startup del luogo, che vanno dal servizio di pianificazione di matrimoni Zola all’azienda di materassi Casper, fino al gigante del alcolici Diageo e al servizio di streaming Dazn.

“Oggi l’economia di Manhattan è molto più diversificata e il numero di inquilini è quasi raddoppiato rispetto all’11 settembre”, dice Sagalyn della Columbia business school. “Quelle tendenze erano cominciate prima dell’11 settembre. I fondi federali e locali e le risorse cittadine e statali riversate su Lower Manhattan hanno avuto l’effetto di accelerarle”.

Il più grande punto di domanda che incombe su Lower Manhattan è la pandemia da Covid-19. Da quando il virus ha cominciato a diffondersi in città, nel marzo 2020, uccidendo quasi 34mila newyorkesi e confinando milioni di pendolari nelle loro case, l’area non è più tornata alla normalità pre-pandemia. La cosa ha creato problemi ai grossi (e costosi) spazi destinati agli uffici nelle torri del World trade center. Secondo alcune fonti, a novembre Uber ha offerto di subaffittare il 25% dei suoi uffici al 3 World trade center. La società proprietaria di Condé Nast, Advance publications, ha pagato ad agosto circa 10 milioni di dollari di affitto arretrato alla Durst organization e alla Port authority, dopo avere trattenuto il denaro a partire da gennaio, in mezzo a voci secondo le quali contava di andarsene in anticipo e porre fine al suo contratto di locazione, che scadrà nel 2039.

Ciò nonostante, i responsabili del progetto del World trade center sono convinti che la ripresa sia in arrivo: secondo Barowitz della Durst organization, One Wtc è destinato a raggiungere un’occupazione del 93%, grazie a una raffica di contratti d’affitto firmati di recente. “Ci sarà una corsa alla qualità, come spesso accade quando si registra una flessione del mercato”, dice, evidenziando i vantaggi degli edifici del Wtc rispetto a torri di uffici più vecchie di Midtown. “Non parlo solo dei panorami e del prestigio, ma anche della qualità dello spazio dal punto di vista dell’efficienza, della produttività e della salute”.

Per Silverstein e per i Durst, il successo della riqualificazione del World trade center è la prova che non è mai una buona idea scommettere contro New York City.

“Questa città si rimette sempre in piedi”, dice Silverstein. “Più forte che mai”.