May mostra un appartamento campione dello sviluppo immobiliare Skyrise di Bangkok. Un complesso di quattro torri con oltre 1.900 appartamenti in costruzione nella zona di Punnawithi, uno dei quartieri più in crescita della capitale thailandese. I prezzi sono ben al di sotto della media di mercato: fino a meno dell’equivalente di 60mila euro per un monolocale. Il 40% in meno dei prezzi medi al metro quadro per progetti immobiliari analoghi. May parla inglese e cinese, e il suo compito è mostrare a potenziali acquirenti e investitori il concetto di vita in questo enorme complesso, arricchito da piscina, palestra e un centro commerciale.
Prezzi così bassi, però, sono del tutto singolari, in una città in cui il costo medio di un immobile è di 3.900 euro al metro quadro (152mila Thb). Questa strategia è la firma di Risland, colosso immobiliare cinese, parte del conglomerato Country Garden, ribrandizzato nel 2020 con un nuovo nome associato ai progetti internazionali, in particolare in Indonesia, Thailandia, Stati Uniti, Regno Unito e Australia.
Country Garden è sfuggito alle cronache internazionali che hanno esaminato il mercato immobiliare cinese, di recente finito sotto i riflettori per il caso di Evergrande, società immobiliare con asset per 1,84 trilioni di yuan (circa 250 miliardi di dollari), intenta a ristrutturare il proprio debito per evitare il fallimento.
Che cos’è Country Garden
Country Garden è una società di sviluppo immobiliare attiva in oltre 1.400 città, con più di cinque milioni di clienti e 300mila dipendenti, specializzata in costruzioni ad alto impatto tecnologico e quotata alla Borsa di Hong Kong. Nata come piccola società di costruzione, è entrata nella Fortune Global 500, classifica annuale delle 500 aziende più importanti a livello mondiale, misurate in base al fatturato.
Ad agosto ha pubblicato una lettera rivolta a investitori e clienti in cui si assumeva le responsabilità per alcuni errori di programmazione e investimento, in particolare nell’ambito di città ‘tier 3’ e ‘tier 4’ della Cina, cioè centri che presentano indici di attrazione, dimensione e densità inferiori a quelli principali, come Shanghai e Pechino.
Al contrario di quanto accade in Occidente, nel mondo asiatico è relativamente comune che manager, imprenditori e politici si scusino pubblicamente. Nella lettera, il presidente del consiglio di amministrazione, Yang Huiyan Mo Bin, ha dichiarato: “Non importa quante ragioni ci siano, non abbiamo fatto un lavoro adeguato. Pur imparando dal dolore e traendo lezioni, dobbiamo comunque guardare avanti con fermezza e continuare. Adotteremo misure più potenti ed efficaci”.
I numeri di Country Garden
A ottobre Country Garden ha annunciato di non essere in grado di onorare i debiti offshore per circa 11 miliardi di dollari di obbligazioni, scatenando il panico tra clienti, che temono che i loro progetti siano cancellati o rimandati.
In cinque anni, il titolo di Country Garden ha perso il 92,4% in borsa. I debiti dovranno essere ristrutturati e i creditori potrebbero presentare un’istanza di liquidazione contro l’azienda. Secondo alcune fonti, Country Garden avrebbe già assunto consulenti specializzati nella ristrutturazione del debito.
Intanto la società continua a comunicare le consegne degli appartamenti nei progetti immobiliari in corso, mentre sui media asiatici si parla di un aumento del 30% di immobili all’asta e di una riduzione dei prezzi
La Cina allenta le regole
La normativa cinese ha a lungo impedito agli sviluppatori immobiliari di offrire sconti e riduzioni di prezzo. Dopo la crisi di Evergrande, la riduzione della domanda e il rischio di una crisi sistemica, le regole si stanno allentando. In Cina gli immobili sono considerati un importante asset finanziario. Oltre il 96% delle famiglie ne possiede uno e più del 60% delle compravendite del 2022 ha riguardato seconde case o immobili da investimento.
Una riduzione dei prezzi potrebbe portare a un nuovo equilibrio di mercato, considerato da alcuni analisti in bolla rispetto alle reali capacità dell’economia. Le misure di riorganizzazione sono ora nelle mani del cda di Country Garden, anche se, in campo immobiliare, sono spesso gli scenari macroeconomici e i trend di consumo a determinare vittorie e sconfitte.
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