Forbes ha scoperto una dozzina di nuovi miliardari tra i costruttori che si sono arricchiti grazie ai prezzi elevati e agli alti tassi di interesse del settore edilizio.
Osservando una fila di abitazioni costruite per chi cerca la prima casa, con un numero di camere da letto compreso fra tre e cinque, che stanno sorgendo lungo Addison Drive, una strada appena asfaltata, Tom Bradbury si accorge di un problema. Posando le sue scarpe di pelle marrone sulla terra rossa della Georgia, va dritto verso una squadra di operai che stanno manovrando un escavatore e dice loro esattamente dove scavare.
“Tutto deve essere fatto correttamente la prima volta e in tempo”, dice Bradbury. “È come con un’auto: quando esce dalla catena di montaggio, deve essere pronta a partire”.
Bradbury ha già sfornato tanti quartieri come questo – Duncan Farm, a Cartersville, un sobborgo di Atlanta – con un’efficienza degna della Ford. Dal 2008 la sua Smith Douglas Homes ha costruito 304 comunità in cinque stati. Le vendite hanno raggiunto i 765 milioni di dollari nel 2023. Da quando Bradbury ha quotato la società a New York, a gennaio, il titolo è salito del 56%. Bradbury, che ha 80 anni e possiede ancora l’88% delle azioni, è ora miliardario.
Il mercato immobiliare statunitense
È un momento terribile per comprare una casa negli Stati Uniti. Nel 2023 i tassi sui mutui sono saliti a livelli che non si vedevano dal 2008 e, nonostante siano calati negli ultimi mesi, restano alti come mai negli ultimi anni. Anche i prezzi delle case sono lievitati, con un incremento del 30% a livello nazionale negli ultimi quattro anni, mentre nello stesso periodo il reddito reale mediano delle famiglie è rimasto stabile.
Tuttavia, data la carenza di almeno quattro milioni di abitazioni a livello nazionale (dato della National Association of Realtors, l’associazione nazionale degli agenti immobiliari), è un momento fantastico per essere un costruttore di case. Semplicemente non ci sono abbastanza abitazioni. L’indice S&P delle aziende immobiliari è salito del 57% negli ultimi 12 mesi. Le azioni della più grande società statunitense del settore, D.R. Horton, sono cresciute ancora di più nello stesso periodo (+70%), mentre il costruttore di case di lusso Toll Brothers ha guadagnato il 96%.
Questo boom edilizio ha portato a un boom di miliardari. In tutto, Forbes ha individuato almeno 12 nuovi miliardari o famiglie miliardarie nel settore della costruzione di case. Tra questi ci sono Bradbury, Kathy Britton di Perry Homes, Itzhak Ezratti di GL Homes e tre membri della famiglia Miller di Lennar Corp.
Dove va il settore
Non sembra che questa tendenza cesserà tanto presto, soprattutto perché sia Kamala Harris che Donald Trump parlano di un forte aumento della produzione di nuove case. Inoltre i costruttori hanno alcuni vantaggi in questo mercato: gli acquirenti con problemi di liquidità non solo non hanno bisogno di investire ulteriore denaro nella ristrutturazione di una casa, ma possono prendere in prestito soldi a tassi competitivi da istituti di credito affiliati ai costruttori.
“Metti insieme tutti questi elementi e trovi un ambiente che è solido e ottiene risultati migliori di quelli che credo si aspettasse la maggior parte degli economisti”, dice Robert Dietz, capo economista della National Association of Home Builders, l’associazione nazionale dei costruttori di case. Alan Ratner, analista della società di ricerca sul mercato immobiliare Zelman & Associates, aggiunge: “Queste aziende sono nelle migliori condizioni della loro storia”.
E alcune di loro sono in affari da molto tempo.
Le costruzioni come scienza
Bradbury, il cui padre era un architetto che progettava edifici per uffici governativi e un tempo aveva lavorato come istruttore di volo, ha venduto la sua prima casa a un poliziotto e a un’impiegata comunale per 35mila dollari nel 1975. “Ero seduto per la firma del contratto e quella donna piangeva”, racconta Bradbury. “Mi guardò negli occhi e disse: ‘Pensavo che non sarei mai riuscita a comprarmi una casa’”. Fu l’inizio di Colony Homes, che costruiva residenze per chi cerca la prima casa in Georgia e in North Carolina e che Bradbury ha venduto a Kb Home per 67 milioni di dollari nel 2003. Cinque anni dopo, quando Kb Home ha lasciato Atlanta, Bradbury, arrabbiato per quell’abbandono del mercato, avviò Smith Douglas Homes.
Da allora ha costruito 15mila residenze, perlopiù destinate ad acquirenti di ceto medio-basso, come lavoratori dell’industria dell’automobile, insegnanti e soccorritori, soprattutto nei mercati in crescita del Sud, come Nashville, Charlotte e Raleigh. È riuscito a mantenere prezzi relativamente accessibili perché è riuscito a rendere scientifica la sua attività, in gran parte grazie a un software per la programmazione chiamato Smart, che aggiorna i partner commerciali e i fornitori di materiali in tempo reale, a partire da quando l’acquirente ha effettuato l’ordine. Quando una parte del processo di costruzione è terminata, quella successiva può cominciare il mattino dopo. Più in fretta corniciai e imbianchini entrano ed escono, più in fretta – e con meno spese – può passare alla casa seguente. Il sistema Smart ha ridotto il tempo di costruzione di Smith Douglas Homes a una media di appena 59 giorni: circa il 20% in meno della maggior parte degli altri costruttori quotati.
“Il nostro obiettivo è essere il più efficienti possibile, per cercare di raggiungere il maggior numero possibile di persone”, dice Bradbury. “Da quando sono entrato nel settore, ho sempre avuto obiettivi grandi e ambiziosi, e tutte le volte mi ci sono avvicinato o li ho superati”.
La fine della personalizzazione
Patrick Zalupski ha cominciato dopo Bradbury, ma è già diventato più ricco. Ex revisore dei conti della FedEx in Tennessee, si è trasferito in Florida e ha costruito le prime 27 case a Jacksonville nel 2009, subito dopo la crisi finanziaria. Da allora al 2023 la sua Dream Finders Homes, che ha portato in Borsa nel 2021, ha chiuso contratti per 31mila case in otto stati, soprattutto nel Sud-est degli Stati Uniti. Come Bradbury, Zalupski si concentra soprattutto su chi cerca la prima casa o su chi vuole passare a una casa migliore, ma la sua strategia negli ultimi anni è stata soprattutto eliminare alcune caratteristiche di fascia più alta, come i ripiani in quarzo o i pavimenti in legno, rendendoli opzionali. Questo ha contribuito a spingere l’azienda a vendite record da 3,7 miliardi di dollari nel 2023, con un incremento del 12% rispetto all’anno precedente, e ha fatto entrare Zalupski nella classifica dei miliardari di Forbes, con un patrimonio di 2,3 miliardi di dollari dovuto alla sua quota dell’84% della società.
“Un tempo personalizzavamo molto di più”, dice Zalupski, che quest’anno ha pagato quasi 8 milioni di dollari per comprare una villa da 1.670 metri quadrati a Jacksonville che è sullo U.S. National Register of Historic Places (l’elenco nazionale statunitense di siti ed edifici meritevoli di conservazione per il loro significato storico, ndt). “Quella personalizzazione provocava una quantità enorme di inefficienze e di costi. Ora, in definitiva, si tratta solo di provare a fornire una casa a un prezzo più accessibile”.
Le mini-case per tutti
Nel frattempo Lennar, il secondo costruttore statunitense, ha iniziato a produrre case da 60 metri quadrati, larghe quanto un vialetto di accesso, a partire da 137mila dollari. Quest’anno a San Antonio l’azienda ha venduto quasi tutti i lotti della sua prima comunità di piccole case. “La domanda resta alta, se può essere soddisfatta a un prezzo accessibile”, ha detto l’amministratore delegato e presidente esecutivo, Stuart Miller, in una conferenza sugli utili a luglio. Miller, il cui padre Leonard, morto nel 2002, è diventato comproprietario del predecessore di Lennar nel 1956 e ha quotato la società nel 1971, contribuisce a guidare l’azienda da 35 anni e ha un patrimonio di 1,8 miliardi di dollari. La società non ha mai avuto un valore così alto e di recente ha raggiunto una capitalizzazione di mercato di 52 miliardi, sufficiente a rendere miliardari Stuart e i suoi due fratelli, Jeffrey Miller e Leslie Miller Saiontz.
Il miliardario delle case di lusso (ma non solo)
Perfino Toll Brothers, conosciuto come il più grande costruttore di lusso del paese, ha iniziato a rivolgersi a fasce più basse del mercato. Nel 2016 ha cominciato a proporre villette a schiera di dimensioni più ridotte e case su terreni più piccoli a 450mila dollari. Nel 2019 queste residenze rappresentavano solo il 10% circa del business dell’azienda. Oggi “il 40% delle case di Toll Brothers sono vendute in questa fascia di prezzo inferiore”, dice Doug Yearley, presidente e amministratore delegato della società. “In un contesto di tassi alti, gli affari vanno bene”.
Soprattutto per Bruce Toll, che ha fondato l’azienda nel 1967 assieme al fratello Bob, morto nel 2022, ed è andato in pensione da vicepresidente del consiglio di amministrazione nel 2016. Toll, che ha 81 anni e ha venduto parte delle sue quote di Toll Brothers per entrare nel settore degli immobili commerciali, ma ancora possiede l’1% delle azioni della società, ha oggi un patrimonio stimato in 2 miliardi di dollari.
Un’azienda in controtendenza
Per molti compratori, però, la questione fondamentale non è il prezzo accessibile, ma la prospettiva di fare un buon affare. In Texas, l’approccio di Kathy Britton è in controtendenza rispetto allo scenario nazionale. La sua Perry Homes, che ha sede a Houston e che Britton ha ereditato dal padre Bob Perry, morto nel 2013, cavalca l’onda dei nuovi residenti e delle aziende che si trasferiscono nelle aree metropolitane di Dallas e Houston in cerca di tasse più basse. Punta ad acquirenti di fascia alta, con una squadra di progettazione interna che fornisce loro più scelta sulla superficie del pavimento, sulle tecnologie e sui materiali. Sotto la guida di Britton, che ha trascorso le sue estati da liceale aiutando i venditori di Perry Homes, l’azienda ha assunto altri architetti per offrire ancora più opzioni e una maggiore personalizzazione. “Il nostro prodotto è di qualità superiore”, dice Britton, 55 anni, in un’intervista dal suo ufficio di Houston. “Penso che costruiamo le migliori case del settore e siamo molto selettivi sulle comunità da costruire”.
Perché la corsa alle case nuove
Per molti versi, la frenata del mercato dopo la frenesia dell’era pandemica ha reso la costruzione di nuove case più attraente per gli acquirenti. I prezzi delle case esistenti non sono diminuiti in gran parte del paese, nonostante dal 2021 i tassi sui mutui siano saliti abbastanza da far crescere i pagamenti mensili del compratore medio di oltre 1.000 dollari. E i sei proprietari di case americani su dieci vincolati a tassi inferiori al 4% non vogliono – o non possono – mettere in vendita le loro abitazioni per passare a tassi più alti con un nuovo acquisto, inaridendo ulteriormente il mercato.
“Abbiamo guardato diverse case esistenti e non ero interessato a strapagare qualcosa su cui avrei poi dovuto lavorare ancora”, dice James Wallace, un ingegnere di Detroit che ad aprile ha comprato la sua prima casa da un costruttore locale assieme alla moglie. “Abbiamo pensato di virare su qualcosa di nuovo, che ci avrebbe dato meno grattacapi”.
Molti dei costruttori più grandi hanno anche un altro vantaggio: possono fare proposte che gli altri non possono permettersi. Nessuna banca americana offre un tasso sul mutuo per una casa esistente inferiore al 5,5%, eppure Ashton Woods Homes presta ai nuovi compratori di Durham, nel North Carolina, al 5%. Questo accade perché molti costruttori sono affiliati a istituti di credito che possono offrire tassi migliori o sovvenzionare parte delle spese di chiusura dell’acquirente usando una piccola parte dei profitti del costruttore. Secondo John Lovallo, analista di Ubs, oggi molti offrono un buydown sui tassi di interesse. In sostanza, l’acquirente paga in anticipo per ottenere un tasso d’interesse più basso al momento della chiusura. Questo garantisce alle società più grandi, che hanno rami dell’attività dedicati ai mutui, un vantaggio rispetto ai costruttori più piccoli e ai rivenditori di case esistenti.
“Se un costruttore di case può proporti un mutuo che è più basso di 150 o 200 punti, la differenza tra case nuove e case esistenti crolla. Il prezzo di una casa nuova è inferiore al prezzo mediano di una casa esistente”, dice Brian Bernard, ricercatore di Morningstar. “La gente si dice: ‘Ehi, posso fare un buon affare. Ovviamente non è conveniente come lo sarebbe stato se avessi comprato anni fa, ma posso farcela’”.
A gennaio, il più grande costruttore di case degli Stati Uniti, D.R. Horton, ha dichiarato di voler offrire più buydown sui tassi d’interesse sui mutui a lungo termine tramite il suo prestatore interno, Dhi Mortgage, per conservare il vantaggio sugli altri costruttori. A luglio la Dream Finders Homes di Zalupski ha inglobato il suo prestatore di denaro d’elezione per acquistare mutui in blocco e offrire tassi più bassi agli acquirenti, accordandosi per comprare il 40% che ancora non possedeva di Jet HomeLoans per 9,3 milioni di dollari. “Oggi il buydown del tasso d’interesse è il benefit di maggiore impatto per i consumatori”, dice Zalupski. Più del 90% dei nuovi acquirenti di Dream Finders che accendono un mutuo approfittano di questo incentivo.
Il futuro della casa
Il boom dei costruttori di case è probabilmente destinato a durare anche nel prossimo futuro, sebbene l’economia attraversi un periodo difficile. La National Association of Realtors prevede che la carenza di case durerà almeno per i prossimi cinque anni, anche se l’attività di costruzione è più veloce della crescita della popolazione. L’avvio dei lavori per nuove abitazioni ha raggiunto un picco di oltre due milioni di unità nel 2005 ed è crollato ad appena 500mila nel 2009, dopo la crisi dei mutui subprime. Nel 2012 il 54% dei costruttori di nuove case aveva chiuso, dopo avere comprato troppi terreni nel periodo precedente il crollo, e per oltre un decennio la carenza di materiali e forza lavoro ha tenuto le nuove costruzioni ben al di sotto della domanda. Se i tassi continueranno a calare, i costruttori potrebbero registrare un enorme afflusso di compratori, alimentato dall’accesso più semplice ai mutui e da un allentamento dell’effetto dei mutui bloccati che ha spinto molti proprietari a non mollare il loro tasso contenuto.
“Le prospettive per i costruttori nei prossimi cinque anni sono ancora buone, se non altro perché abbiamo una considerevole carenza di case”, dice il capo economista della National Association of Realtors, Lawrence Yun. “Penso che i costruttori aumenteranno la produzione, ma non ci sarà un eccesso di offerta”. L’ufficio di bilancio del Congresso prevede che la spinta post-pandemia per spazi più grandi e l’immigrazione faranno costruire 1,6 milioni di nuove case all’anno per i prossimi dieci anni. Goldman Sachs calcola che le vendite di nuove case saliranno a 723mila alla fine di quest’anno e a 771mila nel 2025, contro le 666mila del 2023. Nel frattempo, Fannie Mae si aspetta che il 2024 sia l’anno con le più basse vendite di case esistenti dal 1995. Musica per le orecchie dei costruttori miliardari americani e degli investitori che hanno scommesso sulle loro azioni anche di fronte a prezzi delle case alle stelle e a tassi di interesse spaventosi.
“La cosa triste, in tutto questo, è che ci sono molte persone che potevano permettersi una casa, ma ora non possono più”, dice Bradbury di Smith Douglas Homes. “Sarebbe sicuramente una benedizione se i tassi tornassero a scendere e coloro che oggi sono in affitto e vorrebbero possedere una casa riuscissero a comprarne una”.
I costruttori miliardari
Questa dozzina di magnati dell’edilizia ha sfruttato la carenza di alloggi in America per diventare miliardaria.
Famiglia Horton
Ryan Horton: 3 miliardi di dollari
Reagan Horton: 3 miliardi di dollari
Marty Horton: 1,5 miliardi di dollari
Il defunto marito di Marty, Donald Horton, ha fondato D.R. Horton nel 1978 e nel 2002 l’aveva trasformata nel più grande costruttore di case d’America per volume. Lei e i due figli, nessuno dei quali lavora in azienda, hanno ereditato la fortuna di famiglia dopo che Donald è morto a maggio. Il titolo della società è salito del 70% nell’ultimo anno.
Famiglia Miller
Stuart Miller: 1,8 miliardi di dollari
Jeffrey Miller: 1,4 miliardi di dollari
Leslie Miller Saiontz: 1,4 miliardi di dollari
Stuart Miller è entrato in Lennar Corp. nel 1982 e ha preso il posto del padre Leonard come presidente e amministratore delegato nel 1997. La società, le cui azioni hanno guadagnato il 56% nell’ultimo anno, costruisce case unifamiliari e villette a schiera in 26 stati.
Kathy Britton
Patrimonio: 2,6 miliardi di dollari
Britton ha lavorato nei dipartimenti vendite e acquisizione terreni della texana Perry Homes prima di succedere al padre Bob Perry, il fondatore, alla sua morte, avvenuta nel 2013. Ora è presidente esecutivo dell’azienda, che non è quotata e ha registrato vendite per 2,4 miliardi di dollari nel 2023.
Bruce Toll
Patrimonio: 2 miliardi di dollari
Toll e suo fratello Bob, morto nel 2022, hanno fondato Toll Brothers nel 1967. Bruce ha lasciato la carica di vicepresidente nel 2016 e gestisce la società di immobili commerciali Bet Investors, ma possiede ancora circa l’1% delle azioni di Toll Brothers, che sono salite del 96% nell’ultimo anno.
Itzhak Ezratti e famiglia
Patrimonio: 1,9 miliardi di dollari
Nel 1976 Ezratti ha co-fondato GL Homes, che ha preso slancio nel 1992 ricostruendo le case distrutte dall’uragano Andrew nella Florida meridionale. Ora è suo figlio Misha a guidare, in qualità di presidente, l’azienda, che non è quotata e nel 2023 ha registrato ricavi per 1,9 miliardi di dollari.
Thomas Bradbury
Patrimonio: 1,7 miliardi di dollari
Nel 2003 Bradbury ha venduto la sua prima azienda di costruzione di case, Colony Homes, a Kb Home per 67 milioni di dollari. Ha fondato Smith Douglas Home nel 2008, dopo che Kb Home ha lasciato Atlanta. Da presidente esecutivo, ha portato l’azienda in Borsa a gennaio. Da allora, le azioni sono salite del 56%.
Elly Reisman
Patrimonio: 1,4 miliardi di dollari
Reisman ha co-fondato Great Gulf Homes, azienda con sede a Toronto, nel 1975 e nel 2013 è diventato direttore di Ashton Woods Homes, che ha chiuso il 2023 con ricavi per 3,6 miliardi di dollari e di cui possiede una quota stimata nel 34%.
David Weekley
Patrimonio: 1,1 miliardi di dollari
Ha lanciato David Weekley Homes assieme al fratello Dick nel 1976, quando aveva 23 anni. L’azienda ha registrato ricavi per 3 miliardi di dollari nel 2023 e costruisce in 19 mercati negli stati del Sud, del Midwest e delle Montagne Rocciose.
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