Scommettendo su vecchi edifici in piccole città, Mitchell Morgan, nuovo membro della classifica Forbes 400 degli americani più ricchi, è diventato il terzo più grande proprietario di appartamenti degli Stati Uniti.
A due ore dall’inaugurazione del nuovo, scintillante quartier generale della sua Morgan Properties a Conshohocken, in Pennsylvania, Mitchell Morgan non ha ancora sgombrato il suo vecchio ufficio. Dopo avere superato file di postazioni di lavoro deserte, il 70enne magnate dell’immobiliare si siede a un tavolo rotondo, vicino a una scrivania ingombra di premi e pile di fogli.
Tira fuori un documento logoro del 1985, un’offerta obbligazionaria relativa al suo primo accordo per comprare tre condomini, tra cui uno visibile dalla finestra dell’ufficio che sta per lasciare a King of Prussia, sobborgo di Philadelphia. “L’ho trovato ieri, mentre sgombravo il mio ufficio”, dice, nonostante ci siano pochi indizi di un trasloco. “Ho preso in prestito 55 milioni di dollari e sono partito alla grande. Possedevo 1.400 unità immobiliari, tre complessi di appartamenti. Questo è uno dei tre”.
Oggi la sua Morgan Properties ha più di 95mila unità in 19 stati. Circa la metà è in maggioranza di proprietà dell’azienda, mentre il resto è diviso con investitori esterni. Abbastanza da rendere Morgan Properties il terzo più grande proprietario di appartamenti degli Stati Uniti – dietro alla Greystar del miliardario Bob Faith e alla quotata Mid-America Apartment Communities – e per far entrare per la prima volta Morgan nella classifica Forbes 400 degli statunitensi più ricchi, al 240esimo posto, con un patrimonio di 5,5 miliardi di dollari.
Il successo dell’azienda ha anche elevato il suo profilo pubblico: lo scorso anno ha fatto parte della cordata che ha sostenuto l’acquisto degli Washington Commanders da parte di Josh Harris per 6 miliardi di dollari e si sta facendo un nome sulla scena dei filantropi di Philadelphia, in qualità di grande donatore della Temple University e del Children’s Hospital of Pennsylvania.
La formula di Mitchell Morgan
Morgan ha costruito il suo successo investendo in vecchi condomini di città di medie dimensioni, per poi ristrutturarli velocemente e aumentare gli affitti. Se molti investitori si sono riversati nelle metropoli della Sun Belt (il sud degli Stati Uniti, in sostanza, ndt), Morgan ha intrapreso la strada opposta, allestendo un portafoglio in centri meno alla moda come Reading, in Pennsylvania (la città natale di Taylor Swift) e Rochester, nello stato di New York, dove la società è la principale proprietaria di immobili, dopo l’acquisto di oltre 18mila unità per 1,9 miliardi di dollari nel 2019. Mentre il boom post-Covid si è attenuato in città come Atlanta e Nashville, la crescita più rapida degli affitti in tutti gli Stati Uniti si registra in città come Indianapolis, Columbus e Fayetteville. Tutti posti in cui Morgan Properties è presente.
“Compriamo in mercati in cui la gente non vuole comprare, e non c’è bisogno che Wall Street ci dica che cosa fare, perché non ci importa di quello che dice Wall Street”, dice Morgan a proposito della sua società, che non è quotata. “Abbiamo imbastito un grande portafoglio nell’Indiana, un grande portafoglio in Ohio. Siamo i primi proprietari di immobili a Rochester, nello stato di New York, un grande mercato. C’è gente dappertutto”.
Vincere in Serie B
Morgan investe molto nei cosiddetti appartamenti ‘di Classe B’, proprietà più vecchie che possono interessare inquilini con redditi più bassi di quelli che attraggono gli edifici di lusso. (Uno dei condomini di proprietà di Morgan a Elmwood Park, nel New Jersey, è del 1950.) Se questi immobili possono avere un valore minore di quello di appartamenti nuovi che sono al vertice della gamma, le proprietà di Morgan tendono ad assicurare un flusso di cassa più stabile e a soffrire meno delle oscillazioni che si verificano nei periodi di recessione, in cui gli affittuari che non possono più permettersi gli edifici più costosi decidono di spostarsi in una residenza più economica.
“I portafogli di appartamenti di Classe B ben gestiti e ben capitalizzati possono assolutamente ottenere buoni risultati”, dice Michael Gorman, analista del mercato immobiliare per la società di servizi finanziari Btig. “Tendono anche a incontrare il favore degli investitori ogni volta che c’è il rischio di una frenata dell’economia”.
Una cosa che Mitchell non fa, invece, è investire in nuovi edifici o in immobili destinati a clienti di fascia alta. “Ci occupiamo di alloggi per i lavoratori”, dice. “I nostri affitti sono da qualche parte tra 1.500 e 1.800 dollari al mese, non tra 1.800 e 4mila. Sono molto ottimista sul prodotto che abbiamo e su quello che facciamo, che è cercare di offrire il prodotto migliore al prezzo migliore, così che le persone siano felici del posto in cui vivono”.
Non tutti la vedono così. Morgan Properties ha dovuto affrontare cause legali intentate da inquilini della Pennsylvania e del Maryland, che la accusavano, rispettivamente, di avere rifiutato richieste di adeguamenti dell’alloggio per persone disabili e di avere permesso un’infestazione di cimici dei letti. Morgan ha trovato un accordo in entrambi i casi e afferma di avere un servizio clienti dedicato a rispondere lamentele degli inquilini. “Dobbiamo essere sicuri di comunicare bene. Non è una dinamica facile, ma abbiamo una buona reputazione”, dice il figlio di Morgan, Jason, che ha 34 anni ed è co-presidente della società assieme al fratello Jonathan, 39. “Compriamo proprietà più vecchie, ma le sistemiamo al meglio delle nostre possibilità”.
“La mia vita è noiosa”
A differenza delle grandi società quotate o degli investitori istituzionali con miliardi di dollari da spendere, Morgan Properties ha un’impronta familiare che può rappresentare un vantaggio in mercati più piccoli. Soprattutto quando compie grandi acquisizioni che all’improvviso la trasformano nel più grande proprietario di immobili locale.
“Mettono insieme il perfetto ibrido tra attività mamma-e-papà e grande portata istituzionale”, dice Alex Amorese, broker di Cbre a Rochester, New York. “Hanno le risorse e il capitale di una grande azienda, ma capiscono anche le sfumature di un mercato più piccolo. È un po’ come avere il meglio di entrambi i modelli”.
Morgan attribuisce il suo successo all’approccio frugale che ha affinato quando si è pagato il college alla Temple University lavorando nel negozio di scarpe del padre, e poi i corsi di legge notturni mentre lavorava come contabile. L’indebitamento è relativamente basso in tutto il portafoglio della società – circa il 66%, contro una media di settore dell’80% – ed è in gran parte bloccato a un tasso fisso del 3,9%, circa la metà del tasso attuale. La sua decisione di coinvolgere partner che mettono a disposizione la maggior parte dell’investimento iniziale protegge anche da possibili rovesciamenti. (Quando i partner recuperano i soldi, la proprietà è generalmente divisa al 50%).
“Mai scommettere il proprio ranch, che è ciò che ha fatto mio padre”, dice Morgan, ricordando le difficoltà della sua famiglia e la bancarotta del padre. “Compro appartamenti esistenti, la mia vita è noiosa. Ci atterremo alla nostra noiosa attività di taglia e cuci. Se vuoi fare qualcosa di più interessante nella vita, trovati un hobby”.
La storia di Mitchell Morgan
Ultimo di tre fratelli, Morgan è nato in una casa popolare di Philadelphia e si è trasferito in periferia quando il padre – un veterano della Seconda guerra mondiale che ha aperto diversi negozi di scarpe – ha guadagnato abbastanza da comprarsi una casa, nel 1959. Quattro anni dopo il padre è finito in bancarotta per la prima volta. È successo di nuovo quando Morgan era in terza superiore. La famiglia ha dovuto allora vendere la casa, e al padre è rimasto un solo negozio.
Alla Temple University, Morgan andava a lezione la mattina e vendeva scarpe il pomeriggio e la sera per pagarsi la retta, fino alla laurea nel 1976. Si è iscritto poi alla facoltà di legge e ha cercato un lavoro da contabile per pagarsela – “Sono sempre stato curioso di numeri, affari e matematica”, dice -, ma nessuno assumeva. Alla fine ha pregato il vecchio commercialista del padre di dargli un impiego ed è stato assunto al minimo sindacale, che all’epoca era di 1,65 dollari l’ora.
Dopo gli studi in legge, ha trovato un lavoro nello studio contabile Laventhol & Horwath. Si è trovato così nella stessa stanza in cui i partner chiudevano accordi per i clienti e ha scoperto il business immobiliare. “Non volevo vendere scarpe, non volevo fare il contabile nel dipartimento fiscale, non volevo essere un avvocato”, dice. “Così sono andato a lavorare per un cliente di Laventhol che si occupava di appartamenti”.
Da contabile a imprenditore
È così che Morgan è entrato nel settore immobiliare: facendosi pagare con quote dallo 0,5% all’1% di progetti per i quali lavorava come contabile della società, Construction Consultants. Nel 1985 il suo capo cercava acquirenti per tre condomini nei sobborghi di Philadelphia. “Aveva un’offerta di 40 o 45 milioni di dollari, e io gli dissi: ‘Posso pagare di più’”, ricorda Morgan. “Mi rispose: ‘Tu non hai un soldo’”.
Morgan approfittò di una legge federale che sarebbe scaduta alla fine del 1985, che gli permetteva di ottenere finanziamenti esentasse a prezzi più bassi a condizione che spendesse il 15% del prezzo di acquisto per la ristrutturazione entro due anni. Finì per comprare i tre condomini con un partner – Richard Haydinger, un collega – per 60 milioni di dollari, pagando 55 milioni con le obbligazioni esentasse e 15 milioni di finanziamento del venditore per il resto dell’acquisto e per 10 milioni di ristrutturazioni.
Morgan e Haydinger fondarono così la First Montgomery Properties per comprare appartamenti assieme a ricchi finanziatori, tra cui Bruce e Robert Toll, fondatori del costruttore di case di lusso Toll Brothers, che incontrarono all’inizio degli anni ’90. “Facevamo operazioni una tantum con persone dal grande patrimonio: loro mettevano il 90% dei soldi, noi il 10%”, dice Morgan. E ancora una volta, quando gli investitori venivano ripagati, le due parti si dividevano gli asset al 50%.
L’ascesa
Nel 1996 Morgan rilevò le quote del suo socio per 10 milioni di dollari e cambiò il nome della società in Morgan Properties. Ha continuato a seguire lo stesso schema, acquistando immobili assieme a Berwind Property Group (che avrebbe poi cambiato nome in Equus Capital Partners) e a una sussidiaria di General Motors. Il suo più grande affare si è concretizzato nel 2007, quando, assieme al gigante delle assicurazioni Aig, ha comprato 17mila unità immobiliari dalla Kushner Companies della famiglia Kushner per 1,9 miliardi di dollari.
Il tempismo – subito prima della Grande Recessione – non è stato straordinario. “Abbiamo puntato forte sul portafoglio dei Kushner un mese prima che Bear Stearns fallisse. Abbiamo pagato troppo e il mondo è collassato”, dice. “La buona notizia era che lavoravo nel settore dei complessi multifamiliari. La gente aveva bisogno di posti dove vivere”.
In ogni caso c’era un problema: Morgan contava su Aig per finanziare le ristrutturazioni, ma il partner era sull’orlo del tracollo, e l’anno seguente avrebbe avuto bisogno di un salvataggio del governo federale da 182 miliardi di dollari. Più o meno nello stesso periodo anche gli altri partner di Morgan si trovavano in difficoltà: General Motors finì in bancarotta e il fondatore di Berwind morì.
L’affare più difficile
Tra il 2009 e il 2010 i suoi tre partner principali – Aig, Berwind e General Motors – si presentarono separatamente da lui con proposte simili: rileva le nostre quote. L’approccio di Morgan, che prevedeva di investire un minimo di capitale proprio e accollarsi pochi debiti, aveva funzionato: rilevò le quote di tutti e tre i partner per un totale di 1,7 miliardi di dollari, prendendo prestiti per 1,5 miliardi e mettendo 215 milioni di tasca propria per diventare il proprietario unico di 22mila unità. Per concludere l’affare dovette accendere un’ipoteca da 25 milioni di dollari sulle sue quattro case, cosa di cui sua moglie, Hilarie, non fu entusiasta. “Convincerla a firmare è stato l’affare più difficile della mia vita”, dice ridendo.
Morgan a quel punto era solo e aveva speso tutto quello che aveva. “Era una grande scommessa. Dico sempre ai miei figli di non pensare al lato positivo, ma a quello negativo”, dice. Senza partner e con zero liquidità, Morgan pensò di quotare la società per raccogliere fondi. Prese accordi con alcune banche e depositò i documenti alla Securities and Exchange Commission (la Consob statunitense, ndt). Poi suo figlio Jonathan, che era appena entrato in azienda dopo un periodo nella divisione immobiliare del colosso del private equity Apollo, gli fece cambiare idea.
“Mi sono seduto con mio padre e gli ho detto: ‘Abbiamo l’occasione di essere persone che fanno a modo loro, di non essere come i real estate investment trust. Facciamo a modo nostro e facciamo ciò che facciamo meglio, trattando case per lavoratori in zone suburbane, coinvolgendo capitale di terze parti e creando joint venture istituzionali’”, dice Jonathan. “Non quotarci in Borsa è stata la cosa migliore che abbiamo mai fatto”.
La seconda generazione
Morgan ha cancellato l’Ipo e ha mantenuto l’azienda privata, rilanciando sulla strategia che aveva funzionato per decenni: comprare portafogli con i partner, ristrutturare velocemente le unità e poi aumentare la sua partecipazione quando gli investitori avevano recuperato i soldi. Jonathan ha portato il tutto a un livello superiore fondando l’unità dell’azienda dedicata alle joint venture, Morgan Properties Jv.
Il figlio minore, Jason, è entrato in azienda nel 2017, dopo avere lavorato per la società di gestione patrimoniale Sculptor Capital Management. Nello stesso anno ha lanciato Morgan Properties Special Situations e ha guidato l’espansione dell’azienda verso investimenti in debito, credito e ricapitalizzazioni. Morgan Properties è oggi uno dei principali proprietari di portafogli di debito emessi da Freddie Mac, dopo avere investito quasi 2 miliardi di dollari negli ultimi cinque anni. “Più è complicato, meglio è”, aggiunge Jason.
Oggi Jason è co-presidente della società assieme a Jonathan e i due sono fondatori e presidenti, rispettivamente, di Morgan Properties Special Situations e Morgan Properties Jv. La sorella Brittany è membro del consiglio di amministrazione e di diversi comitati di investimento. “Ho questa regola per cui tutti devono lavorare per un’azienda che non sia quella di famiglia per quattro anni”, dice Morgan.
Per quanto riguarda le 22mila unità che ha comprato dai suoi partner dopo la crisi finanziaria, Morgan pensa che ora abbiano un valore vicino ai 2 miliardi di dollari, con un ritorno di quasi dieci volte sull’investimento iniziale. E ora che c’è un eccesso di offerta di nuovi appartamenti di lusso nel Sudest degli Stati Uniti, che fa scendere gli affitti, le proprietà di Morgan sono diventate ancora più attraenti per gli investitori.
“Gli immobili di Classe B stanno andando bene e uno dei motivi è l’offerta che ha raggiunto record storici”, dice Michael Lewis, analista di Truist. Haendel St. Juste di Mizuho Securities aggiunge: “È una nicchia in cui ha senso investire. È più stabile e fornisce un servizio a persone che forse non hanno i mezzi per affittare appartamenti di fascia alta”.
Il momento di investire
Ora che ha molta liquidità, Morgan spende ancora di più. Ha comprato appartamenti per 2,5 miliardi di dollari nel 2021 e per 600 milioni nel 2022 nel Midwest, in Texas e nella Carolina del Sud e del Nord, vendendo al contempo proprietà per 1,2 miliardi a compratori come la società quotata Bridge Investment Group. Quest’anno ha acquistato quasi 3.500 unità in Pennsylvania. Nel frattempo spende circa 300 milioni all’anno in ristrutturazioni, sfornando fino a diecimila nuove cucine all’anno nel suo portafoglio. “La nostra azienda può realizzare le migliori cucine, con elettrodomestici tutti nuovi, tutto per poco meno di 10mila dollari”, dice Morgan. “È questo che facciamo: siamo nel business del valore aggiunto”.
Se per il suo portafoglio è rimasto fedele alle case da ristrutturare, di recente Morgan ha investito in una nuova sede per la sua azienda: ha speso 75 milioni di dollari per comprare e ricostruire tre edifici di uffici a Conshohocken, sobborgo di Philadelphia, pieni di servizi come un centro fitness all’avanguardia e un simulatore di golf.
Poco prima di lasciare i vecchi uffici per salire sulla sua Mercedes nera e andare alla cerimonia d’apertura della nuova sede, Morgan si ferma per un momento a riflettere.
“Non volevo essere il 70enne che pensa che i prezzi non saliranno mai, perché mi sono guadagnato da vivere comprando da quei 70enni. E ora ho 70 anni e vedo sempre il bicchiere mezzo pieno”, dice. “Penso davvero che ci siano ancora opportunità. A un certo punto, saremo in tutti gli stati”.
Per altri contenuti iscriviti alla newsletter di Forbes.it CLICCANDO QUI .
Forbes.it è anche su WhatsApp: puoi iscriverti al canale CLICCANDO QUI .
