La casa come infrastruttura sociale: perché il Piano Casa di Milano deve partire dalla domanda

Articolo a cura di Matteo Busnelli

Milano vive oggi una contraddizione sempre più evidente. È una città che continua ad attrarre investimenti, talenti e funzioni strategiche, ma che fatica a garantire una condizione di abitabilità coerente con i redditi di chi la fa funzionare ogni giorno. L’emergenza non riguarda più soltanto le fasce tradizionalmente fragili, ma coinvolge in modo strutturale lavoratori dei servizi essenziali, giovani qualificati, famiglie della classe media urbana. Il disallineamento tra salari e costo dell’abitare è diventato un fattore di rischio economico e sociale.

Il Piano Casa Straordinario e la domanda reale

In questo quadro si colloca l’avvio della seconda fase del Piano Casa Straordinario del Comune di Milano così come presentata dall’assessore Emmanuel Conte nel corso del workshop del 22 gennaio scorso. Dopo mesi di rallentamenti, l’annuncio di nuovi bandi e di un percorso più strutturato rappresenta un segnale positivo. Ma, a nostro avviso, il vero valore del Piano non risiederà nel numero di alloggi programmati, bensì nella capacità di assumere un cambio di paradigma: il riferimento deve essere la domanda abitativa reale, non l’offerta di mercato. Definire l’abitare “abbordabile” non può difatti significare semplicemente collocarsi sotto i valori medi del libero mercato. La sostenibilità va misurata in relazione alla capacità di spesa delle famiglie.

Il criterio, ormai condiviso anche a livello europeo, è chiaro: il costo complessivo dell’abitare non dovrebbe superare il 30% del reddito. Per una fascia di lavoratori con stipendi tra i 1.500 e i 2.500 euro mensili, canoni che sulla carta risultano calmierati rischiano comunque di essere insostenibili – soprattutto se consideriamo anche i costi delle utenze e delle spese accessorie. Il rischio è produrre soluzioni formalmente accessibili ma sostanzialmente inefficaci.

La cooperazione abitativa come soluzione consolidata

Un altro elemento che riteniamo rilevante è il riconoscimento che le sole leve comunali non sono sufficienti a raggiungere gli obiettivi sopra riportati. La messa a disposizione di aree a costi calmierati o in diritto di superficie è necessaria, ma non sufficiente. Servono politiche integrate e una finanza pubblica e “paziente”, capace di sostenere investimenti a lungo termine senza logiche speculative. Il coinvolgimento, nel corso del workshop, di attori come Regione Lombardia Cassa Depositi e Prestiti, BEI e CEB va nella direzione giusta. L’abitare va trattato come un’infrastruttura sociale, non come un segmento residuale del mercato immobiliare.

In questo scenario, la cooperazione di abitanti a proprietà indivisa (alloggi assegnati in godimento, una sorta di locazione permanente, ai soci) rappresenta un modello già disponibile e scalabile. In Lombardia, le cooperative aderenti a Legacoop possiedono e gestiscono quasi 20.000 alloggi in godimento, di cui circa 8.000 nella città di Milano, con canoni medi, per le nuove assegnazioni, compresi tra i 60 e gli 80 euro al metro quadro annuo. Valori che, ancora oggi, risultano coerenti con la capacità di spesa delle famiglie dei lavoratori. Le oltre 5.000 domande in lista d’attesa a fronte di poche centinaia di nuove assegnazioni annue dimostrano quanto la domanda sia strutturalmente superiore all’offerta che possiamo garantire oggi.

Non si tratta di un modello sperimentale, ma di una soluzione che funziona da oltre un secolo, grazie a un principio semplice: l’assenza di finalità speculative consente di costruire piani economici fondati sui costi reali e non sulla rendita. Le cooperative difatti hanno finalità mutualistica e non lucrativa, dunque il loro obiettivo consiste nel massimizzare il beneficio per i propri soci e non la rendita dei capitali investiti. Proprio per questo, quando nel passato si impostavano politiche strutturate per la casa, la cooperazione era considerata uno degli interlocutori principali per la realizzazione di un’offerta di casa accessibile. Tuttavia oggi, senza contributi pubblici, accesso al diritto di superficie e strumenti finanziari dedicati, anche la cooperazione fatica a generare nuova offerta, soprattutto in affitto permanente. I costi delle aree e delle costruzioni rendono insostenibili interventi che, fino a pochi decenni fa, erano parte ordinaria delle politiche abitative.

Urgenza e prospettive future

Il TEMPO resta la variabile più critica. Le politiche abitative richiedono programmazione e stabilità, ma l’emergenza è quotidiana. Ogni ritardo produce effetti cumulativi sull’economia urbana, sulla qualità dei servizi e sulla coesione sociale. Guardare alle esperienze europee è utile, ma spesso basterebbe valorizzare ciò che nei nostri territori ha già dimostrato di funzionare (si veda proprio la cooperazione a proprietà indivisa).

Il Piano Casa Straordinario è un passaggio importante. La sua efficacia dipenderà dalla coerenza tra obiettivi dichiarati e strumenti messi in campo. Rimettere al centro la domanda abitativa significa fare una scelta di politica economica, prima ancora che sociale. È da questa scelta che passa la possibilità di mantenere Milano una città competitiva, ma anche concretamente vivibile nel medio e lungo periodo.