La bolla immobiliare è una condizione economica che porta a una crescita esponenziale del prezzo delle case, seguita da una pericolosa ricaduta che può provocare conseguenze negative per tutto il mercato. Quando la bolla scoppia, la domanda si blocca, il valore degli immobili crolla e chi aveva investito in una casa perde ricchezza.
Secondo una studio della banca svizzera Ubs, si è ridotto il rischio di una bolla immobiliare a livello globale. Se l’anno scorso le città a rischio erano nove, nel 2023 Zurigo e Tokyo sono le uniche metropoli dove le case sono molto sopravvalutate. Nonostante la fama di città cara per i redditi medi, Milano si posiziona invece tra quelle a basso rischio, con un mercato immobiliare sotto controllo e correttamente valutato.
“I bassi costi di finanziamento sono stati la linfa vitale dei mercati immobiliari globali nell’ultimo decennio, portando i prezzi delle case a livelli vertiginosi”, affermano gli autori del rapporto. La brusca fine dei tassi bassi ha fatto vacillare il castello di carta”.
L’indice di rischio bolla immobiliare
L’indice si costruisce prendendo in esame cinque fattori: il rapporto tra prezzo medio delle case e reddito medio della popolazione; il rapporto tra prezzo delle case e canone medio di affitto; il rapporto tra importo complessivo dei mutui e Pil della città; il rapporto tra prezzo medio delle case della città; il prezzo delle case nel resto del paese. Più i rapporti sono alti, più è alto il rischio che le case siano sopravvalutate rispetto al valore reale.
Negli ultimi anni, il mercato immobiliare ha iniziato a rallentare per l’aumento dei tassi di interesse, con la conseguente crescita del costo dei mutui. Le transazioni sono diminuite e i prezzi delle case sono scesi, provocando pesanti perdite a chi aveva investito negli anni di crescita.
Zurigo e Tokyo a rischio alto
Il rapporto di Ubs ha preso in esame 25 città, evidenziando un calo dei prezzi reali delle case del 5% medio nel periodo che va dalla metà del 2022 alla metà del 2023, prevedendo un ulteriore calo. “Poiché l’offerta di abitazioni è tornata ai livelli pre-pandemici e sono aumentati i costi di finanziamento, non ci aspettiamo di assistere a un ulteriore rialzo dei prezzi”, aggiungono gli analisti. Secondo Ubs, il calo maggiore si è registrato a Francoforte e a Toronto, dove i prezzi sono crollati del 15% ( le due città avevano i punteggi di rischio più alto nel 2022).
Zurigo e Tokyo risultano essere le due metropoli dove gli immobili sono più sopravvalutati. Nella prima, il rapporto tra prezzi di acquisto e affitti è sbilanciato: i costi delle case sono aumentati del 40% rispetto a dieci anni fa, mentre gli affitti hanno registrato un +12%. Un chiaro segnale della propensione della popolazione locale a investire nell’acquisto di un immobile piuttosto che affittarlo. A un gradino più basso c’è Tokyo, che nel giro di 20 anni è passata da città dai prezzi sottovalutati a secondo mercato immobiliare più sopravvalutato, come rivela il rapporto.
Un’altra città protagonista di un balzo è Stoccolma, dove le quotazioni immobiliari sono aumentate (+70% tra il 2008 e il 2021) in maniera più rapida rispetto al resto della Svezia. Il rapporto dell’anno scorso inseriva la capitale svedese tra le città con i prezzi più sopravvalutati al mondo, prima di una riduzione del 20% in pochi anni per l’aumento dei tassi si interesse.
L’elenco delle città con case sopravvalutate prosegue con due metropoli statunitensi, Miami e Los Angeles, seguite da grandi città europee come Monaco di Baviera, Parigi, Londra, Francoforte, Amsterdam e Ginevra, rimaste agli stessi livelli dell’anno scorso.
Sorprendono Milano e New York
Nella fascia più bassa si posizionano, un po’ a sorpresa, New York e Milano. Nel primo caso, la pandemia ha portato la gente a trasferirsi in luoghi lontani dal centro, dove poter lavorare comodamente in smart working, con un conseguente calo delle quotazioni degli immobili.
Stupisce ancora di più Milano, la città più cara d’Italia secondo l’osservatorio mensile sul mercato residenziale di Immobiliare.it Insight. Qui il costo medio per acquistare una casa arriva a 5.271 euro al metro quadro, in crescita del 3,3% rispetto a dodici mesi fa. Nonostante ciò, il rapporto di Ubs parla di un mercato sotto controllo e ben valutato, con i prezzi in linea con le buone prospettive per l’economia locale e per le infrastrutture. Influiscono in questo caso diversi fattori: dall’aumento del Pil, passando per lo sviluppo della rete dei trasporti, fino Olimpiadi invernali del 2026.
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