Articolo di Dan Alexander apparso su Forbes.com
“Donald Trump è davvero un miliardario?” sembravano chiedersi tutti domenica sera, dopo che il New York Times ha rilasciato “un rapporto bomba” sulle tasse pagate dal presidente, che mostrava nel dettaglio grandi perdite in alcuni anni e entrate limitate in altri. La risposta è: sì, lo è davvero.
In effetti, Trump è un multimiliardario, con un patrimonio di 2,5 miliardi di dollari, secondo i nostri calcoli. Il suo portafoglio, che comprende edifici commerciali, proprietà di campi da golf e attività di branding, vale circa 3,66 miliardi di dollari senza i debiti. Il presidente ha una discreta quantità di indebitamento, che ammonta a circa 1,13 miliardi di dollari, non abbastanza da trascinare il suo patrimonio netto sotto il miliardo di dollari.
Per capire come Donald Trump possa essere così ricco, eppure sembrare così povero, è essenziale comprendere la differenza tra ciò che chiameremo (a) reddito imponibile e (b) reddito operativo. Il reddito imponibile è l’importo che le persone dichiarano di aver guadagnato all’Internal Revenue Service, dopo aver sottratto voci come ammortamenti, interessi, perdite passate e, nel caso di Trump, spese aziendali discutibili. Il reddito operativo è l’importo che le aziende ricavano dalle loro operazioni standard, escludendo una serie di accorgimenti contabili e manovre finanziarie stravaganti.
Molte delle attività di Donald Trump generano una quantità enorme di reddito operativo, anche se le sue dichiarazioni all’IRS mostrano un reddito imponibile molto basso. Questo è importante perché il reddito operativo, non il reddito imponibile, è un fattore chiave nella determinazione del valore di un bene immobiliare. Gli investitori vogliono sapere quanto un edificio rende nei profitti annuali. Quello che succede dopo in una dichiarazione dei redditi personale non ha molta importanza per un potenziale acquirente.
“C’è il mondo fiscale, e poi c’è il mondo reale”, afferma Eric Anton, un agente immobiliare di New York City. “Sono completamente diversi.”
Il reddito operativo di Trump è reale e documentato, esposto nei documenti degli uffici fiscali locali, della Securities and Exchange Commission e dei partner commerciali del presidente. Non fatevi ingannare: la notizia non è che il presidente sia al verde (le dichiarazioni dei redditi non registrano il patrimonio netto di una persona). La notizia, invece, è che Donald Trump sembra aver evitato di pagare molto in tasse nonostante i significativi profitti operativi di alcune proprietà. In altre parole, ha capito come condividere solo una piccola parte della sua fortuna con il paese che ora guida.
Determinare il patrimonio netto di Donald Trump è come una grande equazione matematica: sommare il valore delle attività, sottrarre il valore delle passività. Ovviamente, capire quanto vale una risorsa non è sempre facile. Per un edificio immobiliare di uso commerciale, è necessario esaminare l’ubicazione, la metratura, i multipli di valutazione e il reddito, ovvero il reddito operativo netto.
Prendete 40 Wall Street, un grattacielo di New York City controllato da Donald Trump. I documenti depositati presso la Securities and Exchange Commission mostrano che il reddito operativo netto di Trump è stato di 18,1 milioni di dollari nel 2019. Ci sono 1,2 milioni piedi quadrati nell’edificio, secondo un diverso documento depositato presso la SEC.
In interviste condotte alcuni mesi fa, otto esperti immobiliari di New York City hanno suggerito i multipli da applicare a quei numeri di reddito e metratura. In media, hanno ritenuto che il risultato operativo netto dovrebbe essere pari a circa il 5,4% del valore. Ciò suggerirebbe che l’attività potrebbe valere $ 336 milioni. Gli stessi esperti, tuttavia, hanno anche suggerito di valutare l’edificio circa $ 400 per piede quadrato. Ciò equivale a un valore totale di $ 466 milioni. Fornire una valutazione esatta è difficile, ma prendere la media delle due metodologie e e fissarla a $ 401 milioni sembra essere un approccio equo.
Ripetendo un esercizio simile su tutto il portafoglio di Trump le attività ammontano a circa 3,7 miliardi di dollari. Una variabile chiave in quasi tutti i calcoli è il reddito operativo netto. Potrebbe essere spazzato via quando i contabili di Trump finiranno di preparare le sue tasse, ma non si può negare che sia lì all’inizio, dato che è riportato su molti altri documenti.
Il partner del presidente al 555 California Street, una società immobiliare quotata in borsa denominata Vornado, ha rivelato in documenti pubblici che la sua quota del 70% dell’edificio ha fruttato $ 60 milioni di reddito operativo netto nel 2019; ciò significa che la quota del 30% di Trump ha prodotto 26 milioni di dollari. Un documento collegato a un prestito su 1290 Avenue of the Americas, un altro edificio in cui Trump detiene un partecipazione del 30%, registra 96 milioni di dollari di reddito operativo netto 2019, suggerendo che la quota del presidente fosse pari a 29 milioni di dollari. Oltre ai 18,1 milioni di dollari di reddito operativo del 2019 a 40 Wall Street, i documenti depositati dalla SEC registrano 13,3 milioni di dollari alla Trump Tower, 1,7 milioni di dollari al Trump Plaza e 600.000 dollari al Trump International Hotel & Tower. La città di New York stima il reddito operativo per gli spazi commerciali all’interno della Trump World Tower ($ 1 milione), Trump Parc ($ 600.000), Trump Parc East ($ 900.000) e Trump Park Avenue (circa $ 2,4 milioni). Un rappresentante della Trump Organization ha dichiarato a Forbes nel settembre 2019 che il negozio del presidente al 6 East 57th Street ha generato 10,7 milioni di dollari di profitto all’anno. Complessivamente, gli interessi di Trump in quegli edifici, che includono anche spazi residenziali in molti di essi, valgono circa 2,3 miliardi di dollari, esclusi i debiti.
Il portafoglio di Trump sulle proprietà dei campi da golf è più complicato. Possiede dieci tradizionali campi da golf statunitensi, che hanno generato $ 108 milioni di entrate nel 2019, secondo un’analisi del report annuale di disclosure finanziaria del presidente. È difficile determinare i margini operativi su queste proprietà, ma le prestazioni passate offrono un indizio. Un conto economico del 2014 del Trump club nella contea di Westchester, New York, mostra un reddito di $ 1,1 milioni su $ 5,6 milioni di entrate, il che suggerisce margini del 20%. I documenti collegati al Trump club di Jupiter, in Florida, mostrano margini del 19% nel 2013, del 13% nel 2014 e del 13% nel 2015. Dopo aver visto queste cifre, sette esperti di golf stimano ancora i margini pre-Covid in media del 21%, il che suggerirebbe che le operazioni stessero fruttando un totale di 23 milioni di dollari l’anno scorso. Se le proprietà producessero effettivamente così tanto, oggi potrebbero valere un totale di 200 milioni di dollari. Anche se stanno tutti perdendo soldi, dovrebbero comunque valere almeno $ 100 milioni.
L’articolo del Times non registra le entrate dei campi da golf di Trump, ma scava in dettaglio i suoi resort, che erano già noti per essere in difficoltà. I documenti normativi europei registrano le perdite anno dopo anno nelle tre proprietà del presidente all’estero. Al Trump National Doral, il resort del presidente a Miami, l’utile operativo netto è sceso da $ 13,8 milioni nel 2015 a $ 12,4 milioni nel 2016 e $ 4,3 milioni nel 2017, secondo i documenti ottenuti dai funzionari locali. Un rappresentante della Trump Organization ha detto a Forbes che i profitti sono saliti a 9,7 milioni di dollari nel 2018. Il Times riferisce che Trump ha acquistato Doral per 150 milioni di dollari e poi ha sborsato altri 213 milioni di dollari, suggerendo un investimento totale di 363 milioni di dollari. Forbes stima che valga 153 milioni di dollari. In base a questi calcoli, il presidente ad oggi ha perso 210 milioni di dollari.
A metà settembre, Forbes ha riferito che Doral e il Trump International Hotel di Washington, DC, sembravano avere difficoltà finanziarie. La storia del Times lo conferma e aggiunge ulteriori dettagli. L’hotel D.C. è stato aperto nel 2016 e, nel 2018, Trump aveva già dichiarato perdite fiscali per 55,5 milioni di dollari, secondo il Times. Tuttavia, la proprietà vale qualcosa. Un investitore ha offerto 175 milioni di dollari prima che il coronavirus mettesse in ginocchio l’industria alberghiera. I Trump rifiutarono l’offerta. Forbes ora calcola che il valore dell’hotel si avvicina a $ 168 milioni. Sembra certo che stia continuando a perdere soldi.
Ci sono molte altre proprietà generatrici di entrate nel portafoglio di Trump, tra cui una quota del 50% di una serie di appartamenti in hotel a Las Vegas, un’azienda di licenze e Mar-a-Lago. Tutte queste proprietà fruttano soldi. Poi ci sono i “giocattoli”, che no, non producono profitti: gli aeroplani, gli elicotteri e le case a New York, in Florida e a St. Martin. Ma anche se non stanno facendo molti soldi, valgono comunque tanto.
Sommate tutti i beni di Donald Trump – quelli che portano grandi somme di denaro, quelli che perdono tanti soldi e quelli che non funzionano davvero come imprese – e il totale raggiunge proprio la cifra di 3,7 miliardi di dollari. Beni reali che valgono soldi veri. Ma questo non è il patrimonio netto di Trump. Per capirlo, bisogna considerare i debiti.
Trump si è già proclamato il “re del debito”, un soprannome che si adatta per gli esordi della sua carriera, mentre barcollava verso la bancarotta, e più recentemente come presidente, poiché ha accumulato enormi deficit di bilancio federale. Come uomo d’affari, Trump ha giocato un po’ più al sicuro ultimamente. Senza dubbio, il suo debito stimato di $ 1,1 miliardi è un’enorme quantità di leva finanziaria. Ma considerando i 3,7 miliardi di dollari di asset di Trump, la maggior parte dei suoi banchieri dovrebbe ancora riuscire a dormire sonni tranquilli.
Una grossa fetta delle passività di Trump è concentrata nel 1290 Avenue of the Americas di New York City e nel 555 California Street di San Francisco, i due grattacieli che possiede insieme a Vornado. Nella sua più recente dichiarazione trimestrale, Vornado ha rivelato $ 950 milioni di debito presso la proprietà di New York e $ 543 milioni presso quella di San Francisco. Ciò equivale a 1,5 miliardi di dollari di debito totale e la quota del 30% di Trump ammonta a 448 milioni di dollari.
Il presidente ha centinaia di milioni di debiti in più su altri edifici di Manhattan, come documentato nei documenti della SEC e nei registri delle proprietà. Per la Trump Tower, ha attivo un prestito di $ 100 milioni. A 40 Wall Street, di 139 milioni di dollari. Al Trump Plaza, di 13 milioni di dollari. Al Trump International Hotel & Tower, di 6,5 milioni di dollari. A Trump Park Avenue, una stima di 10 milioni di dollari. Sono altri $ 268 milioni, che portano il conteggio a $ 716 milioni.
Il presidente ha preso in prestito $ 125 milioni attraverso due mutui registrati pubblicamente a Doral. La sua azienda ha ottenuto un accordo per prendere in prestito $ 170 milioni per l’hotel DC. La storia del Times riporta un saldo su quel prestito di $ 160 milioni. È possibile che Trump ne abbia pagato un po’. Il rapporto sulla disclosure finanziaria del presidente elenca le passività nei confronti della sua torre di Chicago di oltre 75 milioni di dollari. Si aggiungono almeno altri $ 360 milioni e si ottengono $ 1,1 miliardi.
Trump ha un mutuo da 11 milioni di dollari per una villa a Palm Beach, più un altro prestito per un palazzo a Bedford, nello Stato di New York. Ha contratto un prestito per il suo club di golf vicino a Washington e due mutui per uno dei suoi campi da golf nel New Jersey. Sommando tutto, il totale si aggira ancora a $ 1,1 miliardi.
Avere un debito comporta il pagamento degli interessi, il che riduce i profitti di Trump nelle sue dichiarazioni dei redditi. Ma il presidente sembra anche utilizzare metodi molto più insoliti per limitare le sue uscite fiscali.
Donald Trump è da tempo orgoglioso di giocare con il sistema fiscale. “Mi rende intelligente”, ha dichiarato in un famoso dibattito presidenziale del 2016. Potrebbe però anche renderlo vulnerabile agli investigatori che indagano la sua situazione finanziaria.
C’è molto da considerare. Ad esempio, Trump sembra aver avuto sua figlia Ivanka come “consulente” per la sua società immobiliare, mentre lei lavorava come dipendente dell’azienda. Donald Trump ha ammortizzato 26 milioni di dollari in spese di consulenza “inspiegabili” dal 2010 al 2018, secondo il Times. “Se i pagamenti a sua figlia erano un compenso per il lavoro, non è chiaro perché [Donald] Trump lo abbia fatto in questa forma”, dice il Times, “se non per ridurre la propria responsabilità fiscale. Un’altra possibilità legalmente più pericolosa è che i pagamenti fossero un modo per trasferire beni ai suoi figli senza incorrere in tasse sulle donazioni”.
Il Times descrive anche le spese stravaganti, tra cui oltre $ 70.000 di acconciature, fatte risultare come costi aziendali. La Trump Corp., un’azienda controllata al 100% da Donald Trump, ha stornato le spese sostenute nei confronti di Alan Futerfas, un avvocato che ha rappresentato Donald Trump Jr. nell’indagine sulla Russia, secondo il quotidiano. Con un’altra mossa discutibile, Trump ha etichettato la sua villa a Bedford, New York, come un investimento immobiliare, aprendogli la strada per eludere $ 2,2 milioni di tasse sulla proprietà, secondo il Times.
Questi escamotage, e molti altri dettagliati nell’articolo del Times, si sono rivelati efficaci. Nel 2016 e nel 2017, secondo il Times, Trump ha pagato solo $ 750 di tasse federali sul reddito. Lo scandalo non è che Trump sia al verde e che paghi quelle magre somme, quanto che rimane piuttosto ricco.
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