Per l’Italia è l’ora di accelerare sullo student housing

Tra i lasciti delle Olimpiadi di Milano-Cortina vi è il decollo dello student housing, dato che il Villaggio che in questi giorni ospita gli atleti verrà riconvertito a residenze per gli universitari. Ne abbiamo parlato con Paolo Foppiani, partner dello studio legale Jones Day.

Nel settore dello student housing, l’Italia soddisfa solo il 5% della domanda potenziale degli studenti fuori sede, rispetto a una media europea del 15-20%. A cosa è dovuto e come si può superare questo deficit strutturale?

Questo divario costa competitività agli atenei italiani e penalizza migliaia di studenti costretti al mercato privato non istituzionale. Le cause del ritardo sono strutturali: investimenti pubblici storicamente insufficienti, burocrazia complessa e polarizzazione dell’offerta su poche città (Milano, Roma, Torino, Bologna). Mentre in Europa si è sviluppato un settore maturo con operatori specializzati, l’Italia è rimasta ancorata al modello della “stanza affittata” da proprietari privati. Già da alcuni anni però le cose stanno cambiando.

In quale direzione?

Il settore ha visto una crescita di circa il 21% negli investimenti nel 2025. Lo student housing emerge come asset class strategica. Vi è però il rischio che i nuovi progetti restino confinati al segmento premium, diretti principalmente agli stranieri fuorisede, inaccessibili per studenti meno abbienti.

Come se ne esce?

Serve un equilibrio tra offerta di mercato e alloggi a canone calmierato. Città universitarie medie – come Pavia, Padova e Pisa – possono offrire margini di sviluppo maggiori rispetto ai mercati saturi.

Quanto è attrattivo questo segmento per i fondi di investimento internazionali?

Senza dubbio, molto. L’attrattività nasce dal forte squilibrio tra domanda e offerta: i posti letto dedicati coprono solo una piccola parte della popolazione studentesca, molto meno rispetto ai principali Paesi europei. Questo gap, unito alla crescita degli studenti fuori sede e internazionali, garantisce domanda stabile e di lungo periodo. I fondi esteri vedono inoltre rendimenti interessanti (in genere superiori al residenziale tradizionale) e una bassa correlazione ciclica, che rende l’asset difensivo. Milano, Bologna, Roma e Firenze sono considerate location core, mentre altre città universitarie offrono opportunità value-add. I principali limiti restano la complessità normativa, i tempi autorizzativi e un mercato ancora poco standardizzato. Nel complesso, però, lo student housing italiano è percepito come un’opportunità di crescita con buon profilo rischio-rendimento.

La riconversione di alcune strutture progettate per le Olimpiadi di Milano-Cortina potrebbe essere un’opportunità per il capoluogo lombardo, città universitaria con domanda crescente di alloggi per gli studenti: quali sono le principali criticità?

Il modello olimpico dichiarato rimane Londra 2012. La riconversione delle strutture olimpiche in student housing rappresenta un’opportunità concreta per Milano, ma presenta alcune criticità rilevanti.

Quali le principali?

Penso ai vincoli progettuali, dato che molti edifici sono pensati per un uso temporaneo e non sempre si adattano facilmente a standard abitativi permanenti per studenti. Il discorso vale anche per i costi di riconversione, la localizzazione (alcune strutture potrebbero trovarsi in aree poco integrate con il sistema universitario o mal collegate dal trasporto pubblico) e la sostenibilità economica (mantenere canoni accessibili agli studenti senza compromettere la redditività per gli investitori). In sintesi, il potenziale è alto, ma il successo dipende da progettazione flessibile, coordinamento pubblico-privato e chiaro modello gestionale.

Le facilitazioni offerte dal Pnrr scadranno tra pochi mesi: prevede una contrazione degli investimenti?

Potrebbe causare una temporanea contrazione degli investimenti, soprattutto nel breve periodo e nei progetti meno avanzati. Gli incentivi hanno, infatti, accelerato decisioni di sviluppo e migliorato la sostenibilità economica di molte operazioni, in particolare nello student housing. Tuttavia, la frenata del mercato – o meglio, la decelerazione – non sarà strutturale: i fondamentali restano solidi: domanda elevata, offerta insufficiente e interesse dei fondi internazionali. È più probabile un effetto di selezione, con una riduzione dei progetti marginali e una maggiore concentrazione su iniziative in location prime, facilmente “cantierabili” e “bancabili” o con operatori solidi. Nel medio termine, gli investimenti continueranno, ma con maggiore disciplina finanziaria, ritorni attesi più elevati e minore dipendenza da incentivi pubblici.