Articolo di Antonio Ravenna
Chi acquista o vende un immobile oggi si trova davanti a un quadro insolito: la domanda di abitazioni nuove rimane elevata, ma l’offerta è scarsa. Lo confermano i dati dell’Osservatorio di Abitare Co. (società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze) secondo cui le nuove costruzioni rappresentano soltanto il 9% degli immobili in vendita nelle otto principali città metropolitane italiane, con una flessione dell’offerta del 5,5% rispetto all’anno precedente, mentre i prezzi continuano a crescere (+4,8% rispetto al 2023), raggiungendo un valore medio di 5.030 € al mq.
I dati
Rimane in testa Milano, che pur avendo numerosi cantieri bloccati per questioni burocratiche, mantiene un fatturato di 1,7 miliardi di euro nel comparto del nuovo, pari a circa la metà del giro d’affari nazionale nelle grandi città (complessivamente superiore ai 3,6 miliardi di euro). Il perché è presto detto: la domanda di case in efficienza energetica, con finiture moderne e servizi innovativi, non si è mai davvero arrestata.
I dati del mercato del nuovo ci mostrano una realtà non omogenea sul territorio nazionale. Città come Palermo (+39,3%), Bologna (+21%) e Napoli (+20,3%) hanno registrato nel 2024 il tasso più alto di crescita delle compravendite rispetto all’anno precedente. Genova (-36,4%), Torino (-18,3%), Milano (-16,7%) e Roma (-14%), invece, hanno mostrato rallentamenti significativi. In calo anche Firenze (-0,8%) ma in modo nettamente più contenuto.
In cifre
Ma se le compravendite delle nuove abitazioni sono calate, con una contrazione media del 5,5% rispetto all’anno precedente, i prezzi medi, invece, continuano a crescere: il valore medio nei grandi centri ha toccato i 5.030 euro al metro quadro (+4,8% rispetto al 2023). Milano primeggia con 7.250 euro al metro quadro (+5,7% sul 2023), con valori che vanno dai 5.000 € al mq nelle zone periferiche ai 15.400 € al mq nelle zone centrali, mentre Roma si attesta intorno ai 6.450 (con un valore medio che arriva a 10.600 € a mq nelle zone centrali). Nelle altre città a Firenze il prezzo medio è di 5.500 € al mq. (+2,2%), a Torino di 4.730 € al mq. (+5,6%), a Genova di 4.700 € al mq. (+5,5%), a Bologna di 4.500 € al mq. (+3,8%), a Napoli di 4.100 € al mq. (+8,3%). La più “economica” è Palermo con i suoi 3.000 € al mq (+2,1%).
“Il 2025 potrebbe far tornare il mercato su un territorio positivo a patto che la disponibilità di spesa delle famiglie rimanga in equilibrio e che i tassi di interesse sui mutui non lascino la strada intrapresa nella seconda metà del 2024″, ha affermato Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co. “Rimane tuttavia molto alta la pressione sui prezzi di vendita a causa di una scarsità di offerta che si registra in tutti i principali capoluoghi del nostro Paese. Sul tema dell’offerta la più colpita è anche la città che è stata negli ultimi dieci anni la più dinamica, se paragonata alle altre, vale a dire Milano. Sino a quando non si sbloccherà il decreto fermo, ad oggi, in Senato, la situazione rimarrà alquanto complicata nella metropoli lombarda.”
La norma Salva-Milano
Lo scenario, infatti, è condizionato dal “blocco cantieri”, dovuto a ritardi e interpretazioni normative che investono in particolare il capoluogo lombardo. A risolvere questa impasse dovrebbe contribuire la norma “Salva-Milano”, un pacchetto legislativo discusso a livello parlamentare per sbloccare i progetti edilizi e rilanciare la rigenerazione urbana. Il mercato del nuovo rimane, dunque, un cantiere aperto in tutti i sensi, tra la prospettiva di una ripresa delle compravendite e il rischio di un ulteriore aumento dei prezzi qualora l’offerta non dovesse riprendere quota.
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